在上一期的视频中，我们和大家聊了聊商业物业的优劣势，希望您看完之后能结合自己的情况作出是否值得投资的判断。

那么在这期视频中，我们也将接着上期视频的话题，谈谈对于初次购买商业物业的朋友而言需要考虑的方面，并且也会涉及贷款方面为您详细的解析。在视频的最后，我们还将与您分享一个计算器，您可以依此快速的计算出您能贷多少。所以，如果您还正在考虑是否要买商业物业，千万别错过了。

商业物业需要注意什么？

视频时间轴

1. 购买商业物业需要考虑的方面 - 01:09

2. 其他需要注意的方面 - 13:33

1. 购买商业物业需要考虑的方面

（1）地点

不仅仅对于民宅适用，购买商业物业时也要考虑其地理位置。一个好的地点能帮助这个物业更加抵抗价值的波动。

（2）是否有特殊用途

我们还要考虑这个物业的本身是否有特殊的用途，比如：加油站、旅馆、游泳馆。如果是这些，那么您将来在出售物业或是为物业招纳租客时会存在一定的局限性。

（3）建筑物的类别

如果这个建筑物不是以上所讲的特殊类别的物业，那么我们还得看它适合什么类型的租客。常见的有：厂房、仓库、零售店、办公室等等，这些不同的类别在疫情后的区别更加明显了。

例如我们曾在上期视频中谈到，目前受到疫情的影响，一些办公室的空置率较高，很难招到租客。当然也不排除有一些区域化的办公室仍然表现强劲，所以您在这一块需要格外的注意。

此外，与工业相关的物业目前仍然发展不错。所以，您需要慎重的衡量建筑物的类别。

（4）抗地震指数

IEP (Initial Evaluation Procedure) 简单来说指的是建筑物抵抗地震的能力。目前银行都要求出具这一材料，因为自从基督城几年前发生大地震后，造成严重的大楼倒塌和人员伤亡，银行开始重视起来这一块。如果这个指数不高，也许会很难招到租客。如果低于33%，保险公司都不会愿意担保。从银行的角度而言，IEP最好能超过67%，如果略微相差一点，那么银行会需要知道您作为房东将采取什么补救措施，并且为此需要花费的金额。

（5）租客的行业

如果已有租客所处的行业发展并不好，比如租赁DVD的行业已经消失了，对于现在而言处于萎缩状态的行业，像是零售业、旅游行业受疫情影响很大，那么银行会十分谨慎。因为哪怕他们现在依旧能正常支付租金，但随着公司逐渐走向下坡路，十分有可能会付不了租金。

（6）租客的大致情况

银行会大致地审核下租客的公司，虽然不要求出具像财报一样的敏感资料，但需要了解公司的大致情况，比如创建时间和官网，并以此综合评估公司的风险，以确保其是否能长期稳定地支付租金。因为对于商业贷款而言，如果您的租客付不起租金，那么就会被银行认定您有无法偿还贷款的风险，哪怕您还有其他的收入来源。

（7）租客的数量

整个物业中租客的数量也会被考虑其中，并且租客的数量越多越好。相对于多个租客，一个租客会有风险，因为一旦这个租客不续约了，那您也许会面临长时间招不到租客的风险。

（8）租赁合同的期限

租赁合同中对于期限的设定通常为“n+n”的形式，这其中，加号后是给予租客的权利。假设您与租客签订的是“3+3”的合同，这意味着最开始的三年双方都必须要履行约定，即租客必须租满三年，三年过后，租客可以自由选择是否要续租三年。由于这部分不受房东的控制，所以当银行在看租赁合同时，通常主要看加号前的那个年限，来计算现在距离租客重新更新租赁时常还剩多少时间。这期期限至少要有三年，如果少于三年，银行很难批下贷款。

如果您已经有商业物业的贷款，假设现有的租客到期后选择不续约，由于贷款的到期日（mature date）通常与租客的合同到期日相一致，银行有机会重新审核您租客的情况。虽然理论上您通常有十五年的期限来还贷款，但是举个例子您的租客只暂时和您签三年，那么三年后银行会重新审核再贷給您多久。最坏的情况是，您只有一个租客，租客已经决定合约到期后不续签，并且您暂时也没招到新的租客，此时银行会留给您一个短的时间，如果您还找不到租客，那么就会让您偿还剩余的贷款。

（9）租金

租金与物业的要价两者共同决定了回报率（ROI）。银行计算该物业的净租金时，会将毛租金乘以95%。因为一些在民宅中需要房东承担的开销，如保险、地税、物业管理，在商业物业中均由房客自行承担。

回报率=净租金/要价。商业物业的回报率通常至少为5%-6%，越好的区域可能越低，例如Takapuna可能要比Albany要低。反过来说，通过将租金除以回报率，我们可以依此来判断这个物业的要价是否合理。假设这个物业现有的租金为5万，如果这个物业的要价超过95万（5万*95%/5%），那么您就得慎重考虑下是否值得了。

（10）贷款比例

如果是用作投资的商业物业，最多可以贷出65%，略高于民宅的贷款比例（60%）。但在某些情况下，这个物业未必能贷出65%。例如：这个物业现有的租客是零售业，并且只有一个租客；或者租客是幼儿园，属于特殊类别，银行也未必能贷65%，也许只能50%。

（11）收入方面的偿还能力

与民宅的贷款类似，既要看贷款比例，还要看收入的偿还能力。而在收入方面，最主要的则是租金。银行除了计算净租金以外（乘以95%），还通过interest cover来评估，即净租金所占利息的倍数，假设用4.5%的利息作测试，那么用净租金除以贷款的4.5%来得出具体的数值，最理想的结果是两倍或以上。

银行会结合贷款比例与偿还能力来进行综合评估，并依此来决定您的贷款额度。小宇信贷据此为您制作了一个计算器（下载链接：

https://bit.ly/3y66bqj），您只需要输入该物业的要价和租金，便会自动为您计算出能贷多少。

以上这些则是您在购买商业物业时需要注意的地方。

2. 其他需要注意的方面

在购买商业物业前，您还需要尽早：

• 与您的律师联系，做好尽职调查，以及制定合同中的条件；
• 与您的会计联系，尽早制定拥有权的结构。

如果是作为投资，并且贷款比例在50%及以上，那么银行要求买入后每隔两三年做一份估价报告，有些银行还会要求您提供tenants schedule（租客的租赁情况），以尽可能避免未来出现无法偿还贷款的风险。

而如果是作为自用，那么对于贷款比例不会限制在65%，并且如果您的现金流足够好，100%贷款也是完全有可能的，即65%可以允许三到五年“只还息”（用商业物业来抵押），剩下的35%是无抵押贷款，以“本加息”的方式在三到五年内还完，并且这部分的利息较高。

另外，如果您需要自用的话，则要求您的公司运营两年及以上。如果还不到两年，银行很难贷出，因为银行很难仅仅通过过去一年的表现来评估风险。

希望您在看完本期视频后，能够结合自身的情况，对于购买商业物业有一个更加全面的认识。当然，也十分欢迎您直接联系我们，为您制定量体裁衣的方案。

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