最近商业物业悄悄的“火”了起来，一来是因为之前政府出台了重重政策，一定程度上迫使了投资民宅的降温；二来，考虑到目前民宅的价格依旧偏高，尤其是在奥克兰带有大地的房子，150万都未必能抢到，相对而言，商业物业的价格并没有那么高，某些工业物业（如仓库）在100万以内就可以购入。这也许对部分投资者而言是个不错的选择。最近有很多客人朋友向我们咨询，是否应该投资商业物业。

在这期的视频中，我们将和大家聊聊投资商业物业的优劣势，并且在下期的视频中，我们还会继续接着这个话题，谈谈在贷款方面的所及之处。

其实早在2019年的5月，我们就曾经谈及过这个话题。考虑到政策的频繁变化，我们在时隔两年多后的今天，在这里为大家重新更新一下，以确保您得到最新、最全的信息。

现在值得买商业物业吗？

视频时间轴

1. 商业物业的优势 - 02:13

2. 商业物业的劣势 - 09:52

1. 商业物业的优势

（1）较高的投资回报率

随着民宅的价位持续增加，如果您在奥克兰购买一个民宅物业，投资回报率约为3%。但商业物业的回报率通常至少为5%-6%。

（2）更少的开销

一些在民宅中需要房东承担的开销，如保险、地税、物业管理，在商业物业中均由房客自行承担。这意味着现金流的增加，这也是为什么当银行计算民宅的租金时通常要打上65%-75%的折扣，而对于商业物业则可以放宽到95%。

（3）商业物业建筑物可以折旧

由于可以把折旧算在支出上，商业物业的税收也能进一步的减少。

（4）多样化投资组合

如果您已经有一些民宅物业，再投资一些到商业物业中能多样化您的portfolio（投资组合），从而达到减少投资风险的目的。

（5）更少的首付

大部分银行在去年都能贷出80%来购买民宅，而如今这个比例则被缩减至了60%。相反的是，您有可能只需要35%的首付来购买商业物业（虽然并非购买任何一个物业都能达到）。

（6）不受新政影响

政府于今年年初出台了一些新的政策，包括明线规定，以及利息不再能与租金相抵消的政策，但商业物业却豁免于这些新政策。

（7）预算更灵活

目前新西兰许多大城市的房子都是“天价”，购买房子的成本本就很高了，更别提开发了。但是目前发展势头比较好的商业物业（如仓库）需求强劲，而这一类别的价位有些在100万以内就能搞定，既价格亲民，又有增值潜力。

（8）与民宅增长周期错开

房地产市场通常有一定的周期，往往民宅“火热”的时候商业物业则“不火”，而当民宅不温不火的时候商业物业反倒会火起来。所以，如果您能同时投资这两个类别的物业，则能在总体上保持稳定的增长趋势。

（9）更多的贷款额度

在有些情况下，如果您还想继续购买民宅，银行通常用较高的测试利息，再加上各个严格的政策，比如评估您现有的收入和贷款，依此来审核您的贷款能力，这导致您可能再也贷不出更多。但对于商业物业的贷款能力，并不会特别严格地评估您现有的收入和贷款，仅仅只要求能覆盖就行，而是更多的考量这个商业物业的租金。

（10）自用物业：节省前期投入

如果您自己有自己的生意，与其租赁其他人的物业，或许可以考虑直接购买作为自用。那么这有什么好处呢？如果您需要的场地类别比较特殊，比如幼儿园，旅馆，制药厂和游泳学校，需要较多的前期投入，与其等到租约到期后重新换一个地方，还不如自己买下以节省前期的投入。其次，如果您能自己有场地的话，就无需面临租金的增长所带来的压力。当然，您也需要考虑您的机会成本，也就是说把原本计划用于购买物业的钱投资到其他地方上是否会有更高的回报。

2. 商业物业的劣势 

（1）增值有限

相对于民宅，商业物业的需求量没有那么高，也就意味着有限的增值，所以在选择商业物业时一定要好好选择。疫情过后，由于许多人在家办公导致办公楼的需求量发生了一些变化，但是有些办公楼仍旧有很大需求。举个例子，原本有很多人去市中心工作，但现在更加偏向于区域化，一些好的区域例如北岸的办公室仍旧供不应求。但总体而言，由于疫情导致许多公司都不再租赁办公室了，导致总体价格在近期很难再有明显的上升。

（2）空房率

以小宇信贷目前所在的办公地点为例，最多可以容纳十几家公司，但其中有些办公室空置了长达一年多的时间。所以，如果您购买的物业中有一部分租客的租约即将到期，万一他们选择不继续租赁，那么您可能会面临很久才招到新租客的局面。

（3）不同的知识体系

商业物业与民宅属于两个不同的体系，如果您从来没接触过商业物业，那么请确保在投资前做好充足的功课。

（4）贷款到期时可能面临还款风险

如果您已经有商业物业的贷款，假设现有的租客到期后选择不续约，由于贷款的到期日（mature date）通常与租客的合同到期日相一致，银行有机会重新审核您租客的情况。虽然理论上您通常有十五年的期限来还贷款，但是举个例子您的租客只暂时和您签三年，那么三年后银行会重新审核再贷給您多久。最坏的情况是，您只有一个租客，租客已经决定合约到期后不续签，并且您暂时也没招到新的租客，此时银行会留给您一个短的时间，如果您还找不到租客，那么就会让您偿还剩余的贷款。

以上就是商业物业的优劣势，以供您参考。考虑到没有一个投资类型是完美的，或者说适合所有人，所以我们很难回答这对您是否是一个好的投资，建议您结合您的自身情况和目标，认真地衡量以上的优缺点来做出明智的选择。当然，也十分欢迎您直接联系我们，为您制定量体裁衣的方案。

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