对于许多在新西兰生活的华人而言，都渴望着能拥有自己的自住房。但也有一部分人选择在购买自住房前，先购买投资房。这些人为什么会选择把第一套房作为投资房呢？

那么，在新西兰购买房产，尤其是买第一套房，是应该先买投资房还是自住房？什么情况适合把第一套房作为投资房而非自住房？买自住房和投资房之间有什么区别呢？

当我们为您递交贷款申请前，您需要确定下来这笔房贷是为了投资房还是自住房申请的，这样能让我们为您制定合理的贷款结构。如果您声明的用途与最终房子实际的用途不一致，那就会产生税务方面的问题。如果您在向我们咨询的阶段还没想好，没关系，我们可以与您一起谋划，但是一定要在递交申请前确定好。

先买投资房还是自住房？

视频时间轴

1. 什么情况适合买第一套房作为投资房？- 01:16

2. 在新西兰买第一套房作为投资房还是自住房，有什么区别？- 02:58

1. 什么情况适合买第一套房作为投资房？

(1) 与父母同住

如果您与父母同住，不需要支付房租，或支付非常少的房租，并且您也有足够多的贷款能力，那么贷款购买投资房是个不错的选择。

(2) 买房预算有限

如果您的买房预算有限，但对于自住房的要求又很高，也许就很难买到合适的房子作为自住房了。举个例子，假设您的贷款经理已经计算出了您能贷多少，再加上您的买房首付，那么您有能力买的房子在70至80万之间，但是恰巧您真正看上的房子又都很贵，大多都超过了百万。与其不买房子，还不如先买个投资房。

(3) 受限于地理位置

如果您看上了一套房子，但您工作/生活的地点与房子不在同一城市，或者上班/上学不方便。与其买来作为自住房，还不如作为投资房。

(4) 之后才搬去自住

比如，您目前在奥克兰工作，但其实更喜欢新西兰其他区域的生活环境。既然早晚都要搬去那生活，还不如先在那里买好房子，先暂时作为投资房出租出去。

2. 在新西兰买第一套房作为投资房还是自住房，有什么区别？

(1) 买房贷款的首付比例

在新西兰贷款购买自住房只需要20%的首付，甚至有些情况还可以更少；但是买投资房则至少需要30%的首付或更高（除非是新的房子）

(2) 买房贷款的偿还能力（servicing）

当新西兰银行计算你买房贷款能贷出多少时，会同时考虑您的买房首付和收入。这其中，您的收入决定了你买房贷款的偿还能力，也就是所谓的servicing。

当银行评估买房贷款的偿还能力时，对于自住房会允许有房客收入（boarder income），也就是说，您的总收入中不仅仅包含你的工作收入，还能包含额外的收入。

对于第一套房作为投资房而言，您会有租金的收入，但考虑到你还要在外面租房住，那就得结合你的房租收入和支出来看了。

(3) 还房贷的方式

一般而言，自住房的房贷都是“本金加利息”的还款方式。很少能申请“只还利息”，因为银行会质疑您的财务状况，除非你有非常好的理由。

相反的是，银行允许“只还利息”的投资房还款方式。无论是出于税务还是其他原因，这种方式在投资房上是非常常见的。

(4) 房产所有权结构

对于自住房而言，很少会用到公司的名义购买，除非这套房以前用作出租，现在改为自住，但没有在房产证上修改title。相反的是，用公司的名义购买投资房是非常常见的。

(5) 贷款结构

如果您已经有一套自住房，还打算再买一套房用作自住，并且保留原有的自住房作为投资房，那么你需要咨询你的贷款经纪和会计来制定最佳的结构。但如果你买的第一套房是投资房，那么贷款结构则会简单很多。

(6) 新西兰银行的偏好

在银行或是贷款机构的眼中，自住房相对安全，因为大多数人都不希望自己的自住房被拍卖。银行为了控制风险，则会控制自住房借贷与投资房借贷的总体比例，所以投资房贷款的政策通常并不像自住房那么友好。

比如，自住房的贷款年限最多可以是30年，而有的银行限制投资房的还款期最多为25年；有些银行采用的投资房贷款“评估利息”（test rate）要高于自住房的，能贷出的钱就更少了；有些银行只处理本银行客人购买投资房的贷款预批申请。

(7) 地点

自住房买家通常不会考虑距离自己上班地点或是学校特别远的位置，但购买投资房不受个人因素的限制，只要地点合适就行，甚至在其他城市。

(8) 买房的购买原则

购买自住房时，往往会投入一些个人的情感因素，比如：不喜欢靠近马路的房子、最好有个大院子、等等。因此，一旦遇上了自己喜欢的房子，很有可能会出价出得更高。

而购买投资房时，通常都需要制定明确的购买原则，比如：投资回报率是多少？最高能承受的出价是多少？是否有升值潜力？是否还能改进屋况从而增加房产价值？等等。更不会轻易的加价。

(9) 房子原本的房客

如果是购买自住房，那么是不可以在房子交割后还住着房客。但是对于购买投资房，房子里能带着原有的房客就更好不过了，房子交割的第一天就有租金收入。

(10) 关于买房贷款的知识和经验

相对于贷款购买自住房而言，购买投资房需要有更多的经验。如何制定合适的购买原则？如何筛选房屋？如何议价？拍卖的技巧？以及交割前需要注意什么？等等这方面都需要熟悉。

如果你买的是自住房，只需要找到好的专业人士，比如贷款经纪和律师，那么整个买房过程就相对不会那么复杂。

(11) 房东的责任

与自住房不同的是，现在政府对于房东的要求是越来越多，出租房的房东需要熟知新西兰新出台的租房法案，并加以实施。比如，过去可以无理由让租客搬家，而现在这样做是不行的，还得提早90天告知；再比如，您的出租屋是否达到了健康住房标准，如果没有，很有可能面临罚款。

(12) 明线规定（bright line rule）

如果你在五年内出售你所购买的投资房，有可能要因此交税。

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