最近，不少新西兰屋主来找我们：想买第二套房、装修、或者换车时，发现贷款批下来的额度不够。第一反应往往是“是不是收入不够？” 但在当前市场环境下，更常见的核心原因是银行认可的房产价值不足，也就新西兰房屋 Equity（净值）不够。 

 

什么是房屋 Equity？ 

房屋 Equity = 银行认可的房产价值 – 现有贷款余额 

这里的“房产价值”（property valuation）并不等同于市场价，而是按照银行的 LVR（loan to value ratio）来打折：自住房最高按 80% 计算，投资房最高按 70% 计算 

示例： 如果你的自住房市场价是 100 万纽币，银行认可价值按 80% 计算就是 80 万；现有贷款余额 60 万，则可用 Equity 只有 20 万。想要盘活这部分资金（equity release），首先要清楚银行到底用什么方式来估（how banks assess property value）。 

 

新西兰银行常用的4种房产评估方式

点我看房产评估方式详情式 

不同的估值方式，结果可能相差几万甚至十几万纽币，直接影响你的可贷额度。 

1. EV（Estimated系统自动估值）：银行评估房产价值的第一道关卡

Estimated Value（EV） 是新西兰银行最常用的房产价值评估方式。新西兰主要依赖 Valocity 和Cotality（原名CoreLogic ）两个系统，这些系统会抓取过去 6 个月同区域、相似房型的成交记录，来计算出一套房子的参考价值。 同一套房产，不同系统得出的估值可能相差十几万纽币，因为银行采用的系统并不统一。这也是为什么，同样的你，换一家银行，贷款额度可能完全不同。 

这些系统都是付费的，如果你想知道在银行眼里你家的 EV是多少，我们可以联系我们帮你免费查询，并结合结果评估你目前的房屋净值（Equity），看看能不能释放更多可用额度。 

 

2. CV（Capital Value / 市政估值）：更新慢、参考性有限 

Capital Value是奥克兰市政府为了收地税而进行的估值，每 3年才更新一次，因此和实时市场差距可能很大。 银行只有在房产没有 EV 时才会参考 CV，而且会用更保守的比例来计算贷款额度。 

很多人看到最近奥克兰 CV 下跌，就担心贷款批不下来。事实上，CV 下跌本身并不会直接影响贷款，因为银行更依赖 EV 或RV。所以，如果额度不足，与其纠结 CV，不如先确认在银行系统里的估值情况。 

 

3. RV（Registered Valuation / 注册估价）：当系统估值低时的解决方案 

Registered Valuation 是由注册估价师上门评估的房产价值。相比 EV 和 CV，RV 会考虑房屋的实际状况、近期的市场成交，以及系统看不到的改动或装修，因此在很多情况下，结果会更接近真实市场价。 

RV 适合的情况包括： 

1. 私下交易 
2. 他的投资房刚做过高质量的装修 
3. 这个 EV 估值偏低，直接压缩了他的房屋净值

 

4. Purchase Price（买价）：刚成交房产的短期估值方式 

Purchase Price，也就是你买价。如果你是刚买的房子，银行会用最近的成交价格来计算贷款比例。不过，这个价格的有效期通常只有 3 个月，超过时间银行就会改用EV（Estimated Valuation）。 

案例：用RV提升房屋净值，成功获得更多贷款额度 

在一次贷款咨询中，一位客户希望换自住房，但手头现金不足，需要额外贷款 15万纽币。他之前已经去过一家银行，但申请被拒。 在和我们沟通的过程中，我们发现了关键信息： 

1. 他的投资房刚做过高质量的装修 
2. 银行在计算可贷额度时，仍沿用装修前的 EV 结果 
3. 这个 EV 估值偏低，直接压缩了他的房屋净值

我们建议客户花 900 纽币做一次 RV。注册估价师到现场进行了详细评估，考虑了最新的装修情况和市场数据，最终给出的估值比原来的 EV 高出十几万纽币。 

结果非常直接： 

1. 贷款额度：房屋新估值增加，从而批出了所需的 15 万纽币 
2. 贷款利率：由于 LVR 改善，银行还提供了更优惠的利率 
3. 贷款结构：资金释放后，客户顺利购买了心仪的自住房 

这个案例说明，当银行系统估值（EV）偏低时，RV 是一个有效提升房产价值和可贷额度的方式。尤其是在刚完成大规模装修后，及时更新估值，可以大大增加equity release的空间，帮助你实现换房、投资等目标。 

免费估值查询，找到你的贷款突破口 

我们可以帮你： 

1. 免费查询你的 EV（Estimated Valuation） 
2. 判断是否值得做 Registered Valuation 
3. 规划释放 Equity 的最佳路径 
4. 预估不同方案下的贷款额度提升幅度，让你在换房、投资、装修前有清晰的资金规划 

常见问题解答（FAQ）

Q1：EV 和 RV 有什么区别？ 

EV（Estimated Value） 是银行系统自动生成的房产估值，速度快且通常免费，但可能无法反映最新装修或特殊成交情况。RV（Registered Valuation） 是注册估价师实地评估，能更准确反映真实市场价值（property valuation NZ），但需要支付费用。 

Q2：什么时候值得做 Registered Valuation？ 

当 EV 偏低，且出现以下情况时，做 RV 往往能提升银行认可的房屋净值（Equity）并增加贷款空间： 

1. 刚完成较大规模装修 
2. 购买价格高于系统估值至少 15%
3. 私下交易 

 

Q3：装修一定能提升 EV 或 RV 吗？ 

不一定。银行和估价师更关注能显著增加市场吸引力或使用功能的装修，比如厨房、浴室、扩建等。过于个性化或成本过高的装修，可能在估值上回报不明显。在动工前，建议先咨询贷款顾问，评估装修对 how to increase property value NZ 的实际影响。 

 

Q4：奥克兰CV 下跌会影响贷款吗？ 

不会直接影响。CV（Capital Value） 主要用于地税计算，更新周期长，与银行的实时贷款审批关联度很低。银行在评估贷款时，更依赖 EV 或 RV。 

 

Q5：如何提升新西兰房屋 Equity（how to increase home equity NZ）？ 

常见方法包括： 

1. 进行能显著提升价值的装修 
2. 在 EV 偏低时选择 RV 
3. 多比较不同银行的估值系统（how banks assess property value NZ） 
4. 合理规划贷款结构，实现 equity release NZ 

Q6：Loan to Value Ratio（LVR）是什么意思？ 

LVR 是贷款额与房产价值的比例。新西兰常见规则是：自住房最高 80%，投资房最高 70%（具体取决于银行政策）。它直接影响你可贷额度的上限和贷款利率水平。

声明：本文中的内容仅供一般情况之用。任何信息、意见、观点和建议，未考虑您的特定财务状况或目标，因此不构成个性化财务建议。建议您在采取任何行动之前，咨询持牌贷款顾问。 贷款顾问寻求建议。