NOV 25 2020

ALL ARTICLES

申请房贷时，新西兰银行能接受哪些房屋估价的方式？

Posted by: 小宇Connie

奥克兰贷款broker

在新西兰贷款买房，除了拿出一笔现金作为首付，还可以利用现有房产的净值(equity)作为买房贷款的首付。许多新西兰的房地产投资者因此不需要支出一分钱就能买下另一套房产，实现了百分之百的借贷。

房产的equity指的是，房屋的市场价值减去房屋上所剩的贷款。当您的房屋贷款比例（LVR）不超过银行的最高限时（通常自住房为80%，投资房为70%），银行可以允许用您现有房产的equity作为购买下一套投资房的首付，这样就可以不用靠慢慢攒钱来存够买房的首付了。

如果您想使用现有房产上的equity来贷款买下一套房，首先得知道您房屋的市场价值。那么在新西兰申请房屋贷款，银行能接受的房屋估价方式有哪些？我在新西兰的房子到底值多少钱呢？

新西兰银行能接受哪些房屋估价来申请买房贷款？

视频时间轴

1. 新西兰政府对房屋的估价 - Capital Value (CV) - 00:49

2. CoreLogic或Valocity的房产估价系统- Estimated Value (EV) 或 iVal - 01:39

3. 房产估价师估价 - Registered Valuation (RV)- 03:42

4. 购买价格作为房屋的估价？- 05:08

1. 新西兰政府对房屋的估价 - Capital Value (CV)

每隔三年，新西兰市政府会对所有房产的资本价值，即Capital Value (CV)，进行定期评估。奥克兰房产的CV估价原本于今年到期，但受到疫情的影响，已推迟至2021年再重新进行评估。

在申请房屋贷款时，并非每家银行都能接受用CV作为房屋的价值。即使这家银行能接受CV估价，也会在LVR方面有很大的限制，难以贷到通常的LVR贷款比例（自住房80%，投资房70%），所以不建议使用房屋的CV估价来申请贷款。

2. CoreLogic或Valocity的房产估价系统 - Estimated Value (EV) 或iVal

在新西兰的房屋估价领域，有两家主要的房地产信息服务机构—— CoreLogic和Valocity。新西兰的主流银行通常使用其中一家的房屋估价服务。CoreLogic和Valocity所提供的房屋估价产品非常类似，其中银行最常用的是通过Automated Valuation Model计算所得的房屋估价。

Automated Valuation Model (AVM)，即“自动评估模型”，是由这两家公司分别自主研发的、用于评估房屋市场价值的计算模型，通过采集最近的房产销售数据，并且结合其他相关的信息，定期更新所有房产的估价。通过这种方法估算出的房屋价值，CoreLogic称之为E-Value，即EV；Valocity称之为iVal。

在申请房屋贷款时，通常银行会选择采纳CoreLogic或Valocity通过AVM所出具的估价报告，即EV或iVal，来了解房屋的市场价值。通常而言，如果您的房屋已有EV或iVal的估价，那么这份估价是可以直接被银行所使用的，前提是LVR不超过一定的贷款比例。

3. 房产估价师估价- Registered Valuation (RV)

注册的估价师(Registered Valuer)对房屋进行整体评估而得出的房屋价值被称为Registered Valuation (RV)。通常估价师需要亲自到访房屋，通过考量房屋内部的实际情况，再结合相关信息，从而对房屋出具一份现场的评估报告。因而，通过RV所出具的房屋评估报告能更加准确地反应房屋的真实价值。

为房屋出具一份RV估价报告所花费的时间相对较长，通常需要四至五个工作日，并且申请RV是有一定费用的，大约在900至1000纽币之间。如果房屋比较特殊，那么RV的收费可能会在房屋估值的0.1%。

在申请房屋贷款时，新西兰每家银行对于是否需要使用RV作为房屋的估价有所不同。我们作为贷款broker，也会在您准备申请时，根据您的个人情况来为您讲解您是否需要做RV。

4. 购买价格作为房屋的估价

银行可以接受用房子的购买价格作为房屋的估价，但这仅仅限于当您购买新的房产时。举个例子，三年前您购买了现在的房子，如果想申请top up，是不可以用当初的买价作为房屋估价的。

虽然所有银行都能接受使用房屋的购买价格，但在贷款政策上相对限制。举个例子：如果房屋是通过私卖的形式所得，而非公共的出售形式，那么并非所有银行都允许使用房屋的买卖价格作为估价。另外，如果所买的房子不是标准的住宅房，例如：面积较小的公寓，或联排房，那么银行可能只能采纳买价的60%或65%，而非全部价格。