欢迎收看本周的小宇频道。大家都说现在已经进入了全民开发的时代。不像过去，申请开发贷款的大多都是开发商，现在普通的消费投资者也纷纷来找我们咨询有关开发的事宜。有些客户朋友甚至还没有房，也已经在考虑准备现买房来开发了。虽然大家现在都对开发热情高涨，但是目前能真正动土完工的却寥寥无几。为了让大家对开发有更直观的了解，少走弯路，小宇在这里综合了之前做过开发贷款的客户朋友们的经验和我自己的亲身经历，总结出了当下做建筑开发时会遇到的“四大难关”。如果您近期有开发的计划或对建筑开发感兴趣，那么请务必不要错过本期内容。

全民开发时代下房产开发的四大难关！ 

视频时间轴

1. 建筑成本直线上涨 - 01:41

2. 工程延期导致的金融成本上涨 - 02:40

3. 难以签到大包合同 -03:40

4. 开发的利润空间很小- 06:20

1. 建筑成本直线上涨

大家可能都听说了最近因为木材短缺而导致的材料价格上涨。但是小宇想说这个所谓的“上涨”可不是一般的上涨，而是好几成的暴增。

就我个人了解到，现在想建一个普通的住宅，平均每平米成本就已经达到了大约 $2800趋近于$3000，可以说比过去建豪宅还要昂贵了。
更可怕的是，因为人工成本和材料价格的增长，建筑成本持续的上涨根本没有放缓的趋势。可以预见的是，这段时间做建筑的成本只会越来越昂贵。

2. 工程延期导致的金融成本上涨

造成现在工程延期的主要原因有两个：四级Lockdown以及材料短缺。
因为在四级Lockdown状态下，工地无法施工作业，如果您的工程已经开始了，却因为受Lockdown影响不能进行，您贷款的利息不会因为Lockdown也跟着暂停而是依旧会累计，因此您的贷款成本会不断增长。
而同样，材料的短缺也会造成工程的延期，因为工程进行到一半暂停等建材到达的时间也会延长工期，从而增加您的贷款成本。贷款成本也是整个工程项目很大的成本之一，一旦贷款成本增加，整个项目的成本也会增加不少。

3. 难以签到大包合同

在过去如果您的申请里贷款比例较低，您本身也有盖房的经验，即使不是大包合同，自己进行材料购买，请项目管理人进行管理，银行也会考虑您的贷款申请。但现在因为建筑成本上涨太迅速，银行无法确定您的预算是否足够，万一低估了预算，如果您自己无法填补其中的缺口，而银行又无法提供更多贷款，那么这个工程就会成为一个烂尾项目，对银行而言这是很大的一个风险，因此银行现在不太愿意接受一个非大包合同项目的贷款申请。

小宇有一位客户朋友，已经有40多年的建筑经验，最近他不太想使用大包合同而是想自己控制成本，找银行贷款。为此小宇信贷和银行交涉了两个多月，虽然银行最终可能通过这份申请，但这期间对这位客户的审核特别严格，申请过程也异常艰难。所以如果您没有拿到大包合同的价格的话，基本上是很难能申请到银行贷款的。

而另一方面，现在客户也很难找到合适的大包合同签订，因为建筑商也不愿意承担成本上涨的风险。谁也不知道到工程结束时建筑成本会上涨多少，所以建筑商不会按照当前预计的成本价来报价。如果大包价格报低了，而建筑成本上涨幅度很大，那建筑商自己就会出现亏损；而如果为了降低自己的风险，建筑商一次将大包价格报得很高，客户可能也不会接受。因此现在大包合同也是很难拿到。
而这里产生的矛盾也就给客户带来难题了， 一方面是难以拿到合适的大包合同，而另一方面是银行不愿意为非大包合同提供贷款。所以有客户做开发，找不到大包价格时就会选择去贷款公司做这个项目。而相比过去不用大包价格就能直接找银行贷款，现在找贷款公司的融资成本就提高了。

4. 开发的利润空间很小

一般做建筑开发前，客户都会做一个项目的可行性分析，给自己的购地成本，建筑成本，开发成本来算一笔账，看看这个项目的利润是否值得去开发。如果您目前还没买好地，准备现买然后去申请各种许可再去开发，那么您会发现您很难能买到一个马上就可以开发的项目，而这样做的利润空间是很小的。除非您有相当的建筑经验，又很幸运地找到了合适的地，否则从买地开始做开发，您的利润率是很难达到20%的。
对于银行而言，您的利润率是必须要达到20%以上才能通过申请的，更何况，如果一个项目的利润率连20%都达不到，您还要承担建筑成本上涨和出现一些不可控的成本支出的风险，那么为什么还要坚持去做这个开发项目呢？
所以，现在手上没有可开发地，需要去现买地的朋友们，是很难可以真正做好开发的，而其中的利润也是十分不划算的。




好了，以上这些就是小宇根据自己的观察与经验总结出的四条当下房产开发的几大难关。如果您打算开发或买开发盘，您可以将我们本期的内容作为一个参考，来看看现在的时机是否适合您行动。
而下一期，我们将会带来一个关于ANZ推出的新政的分析。这条新政对于目前有计划做房产开发，同时又能拿到大包价格的客户朋友们来说，将是一个极大的好消息。您一定要注意收看，千万别错过哦！

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