2019年12月6号，新的新西兰房屋买卖合同生效了。相对于旧版，新的房屋买卖合同中有一些变更。

在今天的视频里，小宇专门采访了经验丰富的华人律师Joy Yuan ——来自于奥克兰北岸老牌律师事务所Turner Hopkins。Joy有多年的商业和房地产法的经验，是新西兰高等法院的注册律师。那么来听听Joy袁大律师聊聊新版的房屋买卖合同，对于买家和卖家都有哪些需要注意的地方。

2020最新版新西兰房屋买卖合同已经生效

视频时间轴：

1. Finance condition（贷款条件）: 买家还能以宣布贷款条件不通过为由取消房屋买卖合同吗？-- 02:52

2. Building report condition（房屋检查报告）: 口头版的报告还能接受吗？  -- 06:24

3. LIM report condition（房屋土地信息报告）：变化不大 -- 07:53

4. Toxicology report （毒品检测报告）：被加入到新版的合同中 -- 08:52

5. OIA consent（海外投资）: 海外买家有20个工作日申请买新西兰住宅房的许可 -- 10:08

6. Schedule页：关于房屋附带品有所变更-- 11:43

7. Compensation（索赔）：关于房屋买卖双方的索赔机制有所变更 -- 14:44

8. 最新版新西兰房屋买卖合同的其他更改：GST和取消传真机为沟通渠道 -- 20:00

9. Joy袁律师给广大新西兰房屋买家的小贴士 -- 22:15

自2019年12月6号起，新版的新西兰房屋买卖合同（第十版）开始生效。

Joy袁律师会主要讲解合同中的几个关键页，谈谈合同中最新的变更对于广大买家和卖家的意义。

无论对于房屋的买家还是卖家，在签一份合同时，最关心的除了是房屋的价格外，还有就是合同中有些什么条件和checklist。

在房屋买卖合同中的第一页里，更加细化了conditions的内容和格式，包含了：Finance conditions（贷款条件）, LIM report（房屋土地信息报告）, Building report（房屋检查报告）, Toxicology report（毒品检测报告）, OIA consent（海外投资许可）

主要有以下4个conditions产生了变化：

1. Finance condition（贷款条件）: 买家还能以宣布贷款条件不通过为由取消房屋买卖合同吗？

如果买家在合同的第一页标识需要申请finance的话，那么需要在合同的第一页写清楚需要多少工作日来完成贷款的申请。如果买家想通过finance condition（比如：钱没贷到，或钱不够）来取消合同，而卖家现在有资格要求买家以书面的形式证明贷款没有批下来，或者是贷款批了但是无法做到贷款中的条件。

在旧版的合同中，在签了合同后，买家可以以贷款没贷成为由取消房屋买卖合同，并不一定需要出具书面的证明。而在新版的房屋买卖合同中，书面证明成了硬性规定，买家在签合同时需要更加慎重了。

2. Building report condition（房屋检查报告）: 口头版的报告还能接受吗？

这部分变化并不大，但有微调。

在旧版的合同中，有十个工作日的时间来完成building report，而现在调整成了十五个工作日。

另外，Building report必须是客观的、合理的、并且是书面的报告。这一点在旧版的合同中没有特别说明，而新版规定了口头的报告是不行的。

Building report的格式和内容，与finance condition很类似。如果买家标识了需要给房屋做building report，那就要找人来做building report。如若买家想以building report不合格为由来取消合同，那么卖家有权要求买家提供报告不合格的书面证据。

3. LIM report condition（房屋土地信息报告）：变化不大

LIM report在第十版的房屋买卖合同中并没有大的变化。

LIM report是新西兰政府对于房屋的档案资料报告。通过申请LIM report，你可以知道council所记录的房屋的关键信息，比如建设合格、土地分割申请、以及其他需要注明的方面。

通常建议第一次购买这个房屋的买家把LIM report作为条件放入房屋买卖合同中。在签了合同后，买家需要在一周之内申请LIM report，并且须在15个工作日内答复条件是否满足。

4. Toxicology report （毒品检测报告）：被加入到新版的合同中

其实早在两年前，就鼓励大家把毒品检测加入房屋买卖的合同中。尤其对于投资房而言，你不能确定房屋是否被用作加工毒品，或是有租客在房屋中吸食过冰毒等毒品。那么通过毒品检测报告，就能检测出。

毒品检测报告需要是书面的，并且符合新西兰的检测标准85102017。

5. OIA consent（海外投资）: 海外买家有20个工作日申请买新西兰住宅房的许可

如果海外买家需要通过海外办公室的申请才能有资格购买这个房屋，那么买家需要在合同里OIA consent required这一栏里填写yes。买家有65个工作日的时间向海外办公室申请“敏感”土地的购买权，如果是住宅房，则有20个工作日的时间申请。

与其他conditions有所不同的是，如果买家不能满足OIA的条件，或是不能接受OIA提出的条件，由于涉及到隐私，买家无需向卖家提供OIA的报告，但是买家需要证明是合理合情的通过这个条件来取消合同。 

6. Schedule页：关于房屋附带品有所变更

房屋附带品的改变影响较大。原有的合同称为Chattels and Fixtures。在新版的合同中则被Operational and Non-operational items取代。

Schedule 2，列举了房屋中不具备运作的物件（比如窗帘、地毯），在卖房时一并卖给了买家。这些物品在签房屋买卖合同时是什么样，那么在房产交割之日也需要是什么样。

比如说在签合同时，房屋中的窗帘都是完好无损的，那么在房子交割时，如果有窗帘坏了，那么买家可以由此向卖家要求赔偿。

Schedule 3，列举了房屋里具备运作的物件清单，在卖房时一并卖给了买家。比如：炉子、抽烟机、烤箱。同样地，卖家需要保证这些物件的运作状况在交割之日与签合同时一样。

Schedule 4，新版的房屋买卖合同中将租客的信息移至Schedule页面，并且把住宅的和商业的区分开来。

7.  Compensation（索赔）：关于房屋买卖双方的索赔机制有所变更

由于会涉及到很多的法律专业知识，以及索赔的范围相当广，我们这里不讨论到底什么情况下能构成索赔。这里仅讨论新的索赔机制与旧版合同中不一样的地方。

旧版的索赔机制，对于买家而言并不有利，并且十分被动。如果买家在检查房屋时，比如说发现烤箱之前能工作，但现在不能运作，以此要求卖家赔偿。而卖家却声称该烤箱原本就不能运作。此时，卖家仍能要求买家全额进行房产交割，而双方之间的纠纷，则可以等到之后诉讼或者是赔偿来解决。

新版的索赔机制分成了两部分。如果买家提出索赔的要求，那么买家的律师必须在房产交割前向卖家提出。之后，卖家必须在3个工作日内答复买家，答复内容包括：卖家是否承认买家有索赔的权利，以及如果承认，那么双方需要对赔偿金额达成一致。如果能达成一致，则在房产交割金额中扣除索赔数额；如若不能达成一致，双方则各需委派一名有经验的律师或诉讼人，或是由法律协会来裁定是否具有索赔的权利和具体索赔的数额。如果在房产交割之日还没有出来裁定结果，那么可以推迟交割日至裁定结果出来后的第二日。这次的裁定结果并不是最终的结果，如果双方中有不服，也可以在交割之后选择继续向小额法庭或是当地的法院上诉。

如此看来，在新的条款之下，无疑是对房屋买家而言更加有利了。 

8. 最新版新西兰房屋买卖合同的其他更改：GST和取消传真机为沟通渠道

GST：买家是否注册了GST，如果在签合同时与房产交割时有所变化的话，新版的合同中也对GST这一块进行了详细的制定。

在旧版的合同中，律师必须要以发送传真的方式来与对方律师确认合同中的条件。而新版的合同，把电子邮件作为律师之间唯一具有法律效应的沟通渠道。

总体而言，这次第十版的新西兰房屋买卖合同，让买家在conditions方面更加谨慎，有依有据，遵守条款中的要求，真正的去做条款中要求的报告。这样当卖家要求买家出具相关证明时，买家也能够拿得出。

9. Joy袁律师给广大新西兰房屋买家的小贴士

买家在签合同之前，要考虑清楚对于房屋的价格以及各个方面是否都满意。此外，还可以在合同中额外要求添加一份尽职调查条件。这样买家在签了合同后，可以在三或五个工作日，确认房子的所有情况是否有问题。如果房屋有任何问题，买家则有很大权力可以用尽职调查中的条款来取消合同。

尽职调查的内容包括：房屋的地理位置、投资性、租金、校区、等等任何与房屋相关的部分。建议大家咨询有经验的律师来添加这部分的条款。

这里我们附上Joy袁律师提供的尽职调查(Due Diligence)的模板：

“This agreement is conditional on the purchaser being satisfied in all respects and entirely at their own discretion with the outcome of the purchasers due diligence investigations into all aspects of the property ( including where required, approval of a builders report and LIM with respect to the property), and its implications to the purchaser. This condition is due for satisfaction by the purchaser on or before 4pm, the 10th working day from the date of this agreement. This clause is inserted for the sole benefit of the purchaser and the vendor shall not be entitled to esquire into the purchaser exercise of the discretion under this clause.”

 

所以，对于广大新西兰的购房者而言，找到一位负责任且资深的律师，能够帮助到你有效避免买房卖房时的各个雷区，助您顺利买到房顺利交割。

 

推荐律师：Joy袁律师

Joy袁律师任职于奥克兰北岸老牌律师事务所Turner Hopkins，团队中有40位法律专员，其中包括12位资深律师，为您提供最快、最专业的法律业务。处理各类商业、房地产、家庭法、商业及民事纠纷等法律服务。Joy袁律师精通国语、粤语和英语，有多年商业和房地产法经验，是新西兰高等法院的注册律师。

 

Joy袁律师联系方式：

电话：09 975 2624

邮箱：joy@turnerhopkins.co.nz

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