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OCT 22 2019
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新西兰买房,房子title只写一人名字对今后贷款有什么影响

Posted by: Connie in 房产投资

出于一些原因,在新西兰买房时,房屋title(房产证)上只写了一个人的名字。比如由于:

没有partner,自己一个人在新西兰买房;

有partner,但partner没有工作收入。如果把partner的名字也写入房屋的title,银行在评估能贷多少时,还得算入partner的日常开销(因为partner的生活来源全靠你的工作收入),这会对贷款不利,所以这种情况下房子title只写一个人;

夫妻二人都想用kiwisaver来买房,只是这一次用不了这么多,所以这次买房先用一个人的名义买房,这样下次买房另一方也能用上kiwisaver;

总之有很多原因,在新西兰贷款买房时,人们选择先在房屋title上写了一个人的名字。

在今天的小宇频道里,小宇想和大家分享,如果房子在一个人的名下,那么如果今后想要两个人共同贷款,会有什么影响?这样,大家在新西兰买房时,对于房子是否需要交割在一个人名下,就能更全面地考虑了。

在新西兰买房,房子title只写一个人名字对今后贷款有什么影响?

视频时间轴

1. 拿不出首付,如何利用张女士的房产净值,帮助夫妇二人共同贷款买房-- 01:37

2. 把李先生加入张女士旧房子的title上,把贷款分散在不同银行,减少风险-- 04:45

3. 即使能拿出20万首付,什么样的贷款结构才合理呢?-- 07:46


1. 拿不出首付,如何利用张女士的房产净值,帮助夫妇二人共同贷款买房

张女士早年自己一个人购买了一套自住房,目前价值为80万,还剩下20万的贷款。

最近,张女士准备和李先生结婚,并且两人计划共同购买一套100万的房子居住。

这样的话,张女士早年购买的自住房,便会变成投资房出租,每周预计能有$500的租金。

此时,夫妇两人找到了我们小宇信贷,想看看贷款该如何处理?

假设这对夫妇能够拿出20万作为首付,那他们共同贷款80万就能买到100万的房子。

但是,如果他们拿不出首付,该怎么买房呢?

小宇想到了两种方法可以让这对夫妇在拿不出首付的情况下,还能买到100万的房子。

第一种方法:把两套房子捆绑在一起,放在同一家银行贷款

张女士早年购买的房子是在A银行贷款的,那么此时再去A银行为新房子申请100万的贷款。

这样,把两个房子的贷款都放在同一家银行,客人完全不用出任何首付,就能贷出100万。

这是因为,新西兰银行对于投资房的贷款比例通常为70%,张女士独有的自住房转为投资房之后,根据现有的市值80万,从银行便能贷出56万(80万x 70%),而张女士的贷款只剩下20万,所以此时,张女士的这套房子上产生了36万的净值(equity),便可用作购买另一套房子的首付了。

优势:在同一家银行申请贷款,操作简单

劣势:所有房产都抵押给同一家银行,房产风险更大且贷款不灵活。


2. 把李先生加入张女士旧房子的title上,把贷款分散在不同银行,减少风险

第二种方法:把李先生的名字写进张女士旧房子的title上,并且新房子在不同的银行贷款。

从A银行(张女士旧房子所在的银行)再借出20万,这样旧房子上共有40万的贷款。

换一家银行,从B银行借出80万(自住房贷款比例通常为80%)。这样就能一共贷出100万。

那为什么一定要把先生的名字加进房屋的title上才能这样做呢?

向银行申请贷款,银行必须要知道这笔钱的用途。如果张女士独自一人向银行另外申请20万贷款,那么银行就要知道这笔钱的去向。张女士若是告诉银行这是为了再买一套房,那银行还需要知道剩下的80万是怎么来的。

显然,张女士一人的收入远远不够偿还另外借的20万、原有的20万贷款、以及为了买新房还差的80万。

把先生的名字加进来,此时A银行评估的是两个人共同的贷款能力,自然也足够了。

优势:贷款分散在不同的银行,增加了贷款的灵活性,比如:日后售房所得收益不会受到限制;万一贷款还款出了问题也不会互相牵连

劣势:手续略微繁琐。把先生名字加进太太房子的title上,会涉及到律师的费用,并且也不是每个人都愿意这样做。另外,根据最新的明线法则(bright line rule),可能会因此交更多的税收。


3. 即使能拿出20万首付,什么样的贷款结构才合理呢?

话说回来,即使这对夫妇手上能拿出20万现金,把先生的名字加入女方房产的title上也是个不错的选择。因为:

设置一个对冲账户,把自己的20万现金和80万贷款中的20万相对冲免去利息。因此,这80万就变成了20万的revolving和60万的fixed term。这样做,资产既得到了保护,又能灵活使用这20万。 


当大家选择要一个人还是两个人共同贷款时,建议考虑下以上我们讨论的因素。

如果你现有的房子只在你一人名下,在看完这篇文章之前,还不知道有这样的贷款结构能让你既贷出来更多,又保护好房产,而成本可能仅仅是律师的费用,欢迎联系小宇信贷帮您看看您现有的贷款,条件合适的话,说不定还能refinance到其他银行,拿到cash back还能弥补改房屋title所产生的律师费用。


声明:本文中的内容仅供一般情况之用。任何信息,意见,观点和建议,没有考虑个人的特定财务状况或目标,因此,不构成个性化的财务建议。因此,我们建议您在采取任何行动之前向您的贷款顾问寻求建议。

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出于一些原因,在新西兰买房时,房屋title(房产证)上只写了一个人的名字。比如由于:

没有partner,自己一个人在新西兰买房;

有partner,但partner没有工作收入。如果把partner的名字也写入房屋的title,银行在评估能贷多少时,还得算入partner的日常开销(因为partner的生活来源全靠你的工作收入),这会对贷款不利,所以这种情况下房子title只写一个人;

夫妻二人都想用kiwisaver来买房,只是这一次用不了这么多,所以这次买房先用一个人的名义买房,这样下次买房另一方也能用上kiwisaver;

总之有很多原因,在新西兰贷款买房时,人们选择先在房屋title上写了一个人的名字。

在今天的小宇频道里,小宇想和大家分享,如果房子在一个人的名下,那么如果今后想要两个人共同贷款,会有什么影响?这样,大家在新西兰买房时,对于房子是否需要交割在一个人名下,就能更全面地考虑了。

在新西兰买房,房子title只写一个人名字对今后贷款有什么影响?

视频时间轴

1. 拿不出首付,如何利用张女士的房产净值,帮助夫妇二人共同贷款买房-- 01:37

2. 把李先生加入张女士旧房子的title上,把贷款分散在不同银行,减少风险-- 04:45

3. 即使能拿出20万首付,什么样的贷款结构才合理呢?-- 07:46


1. 拿不出首付,如何利用张女士的房产净值,帮助夫妇二人共同贷款买房

张女士早年自己一个人购买了一套自住房,目前价值为80万,还剩下20万的贷款。

最近,张女士准备和李先生结婚,并且两人计划共同购买一套100万的房子居住。

这样的话,张女士早年购买的自住房,便会变成投资房出租,每周预计能有$500的租金。

此时,夫妇两人找到了我们小宇信贷,想看看贷款该如何处理?

假设这对夫妇能够拿出20万作为首付,那他们共同贷款80万就能买到100万的房子。

但是,如果他们拿不出首付,该怎么买房呢?

小宇想到了两种方法可以让这对夫妇在拿不出首付的情况下,还能买到100万的房子。

第一种方法:把两套房子捆绑在一起,放在同一家银行贷款

张女士早年购买的房子是在A银行贷款的,那么此时再去A银行为新房子申请100万的贷款。

这样,把两个房子的贷款都放在同一家银行,客人完全不用出任何首付,就能贷出100万。

这是因为,新西兰银行对于投资房的贷款比例通常为70%,张女士独有的自住房转为投资房之后,根据现有的市值80万,从银行便能贷出56万(80万x 70%),而张女士的贷款只剩下20万,所以此时,张女士的这套房子上产生了36万的净值(equity),便可用作购买另一套房子的首付了。

优势:在同一家银行申请贷款,操作简单

劣势:所有房产都抵押给同一家银行,房产风险更大且贷款不灵活。


2. 把李先生加入张女士旧房子的title上,把贷款分散在不同银行,减少风险

第二种方法:把李先生的名字写进张女士旧房子的title上,并且新房子在不同的银行贷款。

从A银行(张女士旧房子所在的银行)再借出20万,这样旧房子上共有40万的贷款。

换一家银行,从B银行借出80万(自住房贷款比例通常为80%)。这样就能一共贷出100万。

那为什么一定要把先生的名字加进房屋的title上才能这样做呢?

向银行申请贷款,银行必须要知道这笔钱的用途。如果张女士独自一人向银行另外申请20万贷款,那么银行就要知道这笔钱的去向。张女士若是告诉银行这是为了再买一套房,那银行还需要知道剩下的80万是怎么来的。

显然,张女士一人的收入远远不够偿还另外借的20万、原有的20万贷款、以及为了买新房还差的80万。

把先生的名字加进来,此时A银行评估的是两个人共同的贷款能力,自然也足够了。

优势:贷款分散在不同的银行,增加了贷款的灵活性,比如:日后售房所得收益不会受到限制;万一贷款还款出了问题也不会互相牵连

劣势:手续略微繁琐。把先生名字加进太太房子的title上,会涉及到律师的费用,并且也不是每个人都愿意这样做。另外,根据最新的明线法则(bright line rule),可能会因此交更多的税收。


3. 即使能拿出20万首付,什么样的贷款结构才合理呢?

话说回来,即使这对夫妇手上能拿出20万现金,把先生的名字加入女方房产的title上也是个不错的选择。因为:

设置一个对冲账户,把自己的20万现金和80万贷款中的20万相对冲免去利息。因此,这80万就变成了20万的revolving和60万的fixed term。这样做,资产既得到了保护,又能灵活使用这20万。 


当大家选择要一个人还是两个人共同贷款时,建议考虑下以上我们讨论的因素。

如果你现有的房子只在你一人名下,在看完这篇文章之前,还不知道有这样的贷款结构能让你既贷出来更多,又保护好房产,而成本可能仅仅是律师的费用,欢迎联系小宇信贷帮您看看您现有的贷款,条件合适的话,说不定还能refinance到其他银行,拿到cash back还能弥补改房屋title所产生的律师费用。


声明:本文中的内容仅供一般情况之用。任何信息,意见,观点和建议,没有考虑个人的特定财务状况或目标,因此,不构成个性化的财务建议。因此,我们建议您在采取任何行动之前向您的贷款顾问寻求建议。

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