开发贷款可行性分析指南

视频时间轴：

1. 模板介绍 - 01:50

2. 其他考虑因素 - 09:58

1. 模板介绍

点击下载模板

Budget 预算计算

这里的预算是根据您对您整个项目的成本进行估算得到的。如图所示，在budget一栏下方，需要考虑的成本如下：

Acquisition cost —— 您当时购买房产或土地时的价格

Demolition —— 将您现在土地上的房产拆除需要花费的大概成本

Subdivision cost —— 您将土地分割时需要花费的成本

Construction cost —— 您重新建造新房所需的成本

Professional Consultants Fee —— 您付费请专家，工程师等咨询的费用

Marketing cost —— （如果您打算卖房）到时需付给房产中介的费用

Development cost —— 包括发展贡献税，拿到资源许可（RC），建筑许可（BC）造成的成本

Contingency —— 一般申请贷款时需要在您的总成本上额外增加10-15%，作为预算超支时可以应急的保险。在按照您的估算填写以上信息后，您的总预算就会自动算出来了。

融资计算

在计算完目前需要支付的总费用后，我们再来看看您的融资情况：

Cash contribution —— 您现在可以拿出来用的现金在知道了您仍需支付的成本和您现在拥有的现金后，模板就会将您需要贷款的金额自动计算出来，结果会在New Loan一栏后显示出来。

Loan to be refinanced —— 跟着这套房产一起过来的原有贷款将转过来的原有贷款和您新贷款的金额加在一起就是您项目的总贷款数目了。

Loan to Cost Ratio 贷款成本比

一般而言70%-75%都是可接受的，具体情况要看具体银行的要求。如果您其他要求都能达到但这个Loan to Cost Ratio无法达到这个比例，就要考虑一下去贷款公司做贷款了。

LVR —— 贷款价值比

LVR需要根据您贷款金额和房产卖价进行计算得到，这个数值一般要求低于60%

Project margin —— 项目利润空间

项目利润空间是用卖价减去成本得到您预计能获得的利润，然后再除以卖价计算得到。对于这个利润空间银行一般要求在20%以上，贷款公司要看具体情况来分析。而抛开这些外界要求以外，对于您自己而言，如果一个项目的利润空间太小，那么您也需要仔细考虑是否投资这个项目是值得的，更何况做项目期间可能会出现一些意外情况导致预算超支，到时候可能还会造成无法盈利甚至亏损的局面。所以项目利润空间是很重要的一个决策衡量标准。

2. 其他考虑因素

除了以上可以计算出具体数额的分析以外，您还需要注意其他几点可能会影响到您贷款和项目的因素：

您自身的情况

过往开发经验。

您过去开发的经验越少，就要越依赖专业人员和承建商。所以这时候就要认真选择合适的承建公司，调查公司他们过往开发类似项目的经历是否符合您对自己房产开发的要求和预期。

您自身的资产和收入情况

即使您的条件满足了以上可行性分析表格中的各种要求，银行仍然会将您的资产和收入情况作为审批贷款的一个重要参考。如果您的资产和收入状况良好，当项目遇到意外情况预算超支或无法顺利交割时，您就能更好地抗风险来保证自己的项目继续进行。这种情况下银行也就更加愿意为您提供贷款。

开发项目的情况

做开发时您最好对项目做一个完整的调查，包括研究

该房产所在的城市和地理位置。

如果房产不在主要城市的话，贷款可能会比较困难，因为小城市的经济受外界影响较大，前景比较难预测，而大城市综合实力较强，经济更稳定，这也是银行和贷款公司在审核时会考虑到的一个因素。

土地大小

如果您准备开发的土地太小，市场需求量小，银行和贷款公司可能不太愿意去做

开发房型

对于贷款方而言，不同房型的吸引力很不一样，您要确定自己打算开发的房型是否能够吸引到银行或贷款公司来为您投资。

合同类型

您要看看自己和承建商签订的合同是怎样的，是大包合同，还是自费买材料找人工估算成本，或是您自己来管理监督这个项目。贷款方对不同合同类型的应对都是不一样的。

项目参与人员的

参与您项目的其他人员包括设计师，工程师，项目管理，工程造价师的经验也十分重要，也会影响到贷款机构的判断，因此您在合作前要仔细斟酌。

其他方面

房产开发还有很多其他需要考虑的细节因素，比如土地上有没有污染，高压线；开发后进入市场时市场的情况和需求，都会影响到您的贷款。

本周我们着重介绍了在开发房产前做可行性分析的重要性和指南。这个可行性分析对于一个项目十分重要。它作为贷款机构的衡量标准，能够帮助您更清晰地判断自己贷款的情况，而且也会让您对自己要开发的项目有一个更加透彻的了解。希望本期内容对您有些启发。如果您有些贷款方面的困难或者疑问，欢迎随时联系我们，我们非常乐意能帮助到您！