欢迎来到小宇频道，之前我们在一期文章里给大家分享了ANZ最新出台的对小型建筑开发贷款的优惠政策重磅好消息：ANZ新政将造福小型房产开发项目! 那之后有很多客户朋友们都来找我们咨询项目建筑贷款相关的事宜，其实除了建筑贷款本身，这之前的一些准备工作也尤为重要却往往不被大家重视。所以今天我们就为大家带来一些做建筑贷款之前的准备和注意事项。希望能让想做开发贷款的大家能够提前做好准备工作，避免一些未来可能会出现的问题。

申请建筑贷款之前有哪些注意事项？

视频时间轴：

1. 已有房产待开发情况下的注意事项- 01:40

2. 需要现购买房产来开发情况下的注意事项 - 04:20

3. 找非银行机构贷款是什么样的情况？- 08:12

1. 已有房产待开发情况下的注意事项

如果您要开发的房产已经在您的名下了，不需要去现交割，那么您需要注意去检查您待开发房产的贷款结构。

具体来讲就是您要看一下您准备开发的房产是否和其他有相关联的房产在同一个银行下做抵押。即使这些房产不在同一个实体下，这几个不同的房产也可能处于一个“互相担保”（cross guarantee）的状态。如果没有对这种贷款结构进行妥善处理就申请建筑贷款，银行就很可能不会同意解除对这个房子的抵押，或者您需要将所有的房产和贷款一起带走。

这样一来的后果主要有三点：

1. 您可能很难满足建筑贷款在贷款比例上的要求，因为您的贷款比例可能会比较高。

2. 您融资的成本也会变高，因为您原本就可以只转一部分或者不转贷款就能直接做建筑贷款，但您现在需要将全部的贷款都转到贷款公司去做，那么您的融资成本就大大增加了。
3. 您其他的资产也没有了很好的保护，尤其是这些相关联的房产不在同一个实体下，因为如果一起这些资产和贷款一起从银行转走，如果项目出现了什么问题，这些资产可能也会被牵连。所以，如果您已经拥有了可开发的房产，那么一定要让它从银行解除抵押，不与任何贷款有牵扯。如果无法做到这一点，那么最好将其他的房产和贷款转去不同银行，让这个待开发房产自己独立一个银行，并且在它下面留下的贷款越少越好。

2. 需要现购买房产来开发情况下的注意事项

如果您想做项目开发但还没有购买房产，那么您有几个方面需要注意：

买房前做好尽职调查（due diligence）

我们建议您在买房前要先看这个房产的潜在设计方案有哪些，每种方案大概的成本和利润空间是多少，做好可行性分析。如果没做好尽职调查，到时候的利润空间不够，项目就符合不了要求而导致延迟，直到某天利润空间达到了才能启动。这时如果您已经买了房但银行无法提供贷款，房子就只能找到非银行的贷款机构交割，这样一来您花费的成本就很高了。

选择合适的贷款机构

银行和非银行机构都可以作为提供前期房产交割融资的渠道，但作为客户，我们应该如何判断自己应该去哪里贷款呢？
在选择时应该考虑到以下几个方面：

1. 您购买的实体是不是注册GST
如果您购买的房产注册了或者打算注册GST，那么银行就认为这个房产拥有交易属性，而不是一个您会长期持有的投资房或自住房。因此银行负责审批住房贷款的部门就不会接受这种情况，您就很难从银行贷到款。 

2. 您是否拥有其他可用的资产作为抵押如果您打算开发的房产注册了GST，无法在银行抵押贷款。但同时您有另一套贷款比例比较小的房产，而您的收入又足够偿还贷款，那么您可以选择不用准备开发的房产做抵押，而是用其他的可用房产作抵押，这样您也是可以选择在银行申请贷款的。

3. 您的收入是否足够银行十分看重借款人的收入情况。如果您的收入不够，即使有足够的资产可以抵押，可能最终还是需要去非银行的贷款公司才能贷到款。

4. 待开发房产的产权人是谁如果您准备和一个商业伙伴一起共同投资开发一套房产，这种情况下做抵押的一般都是待开发的那块房产而不是您或商业伙伴自己的房子。而这个时候银行就需要对你们两个家庭的收入都进行调查来确认你们每个家庭都有完整偿还贷款的能力。这种要求就比较难达到，所以这种情况下通常都是选择去贷款公司进行贷款。

尽量延长交割日期

如果您的交割日期时间比较长，那么您就能够在拿到无条件offer和交割期间尽可能地做好前期的工作。其中设计，申请各种许可，签订各种合同，根据工程的大小需要花费的时间也不同，至少半年到一年。如果您交割时间较晚，留出了充足的时间，那么您的融资成本就能大大地降低。

3. 找非银行机构做前期房产交割的情况

大家都比较了解在银行贷款的要求，但可能对找非银行机构贷款的情况不是很了解。那么下面就为大家介绍一下如果找非银行机构贷款是什么情况。

1. 做交割的贷款机构和之后做建筑贷款的贷款机构不一定为同一家

去年疫情之后，未来的房价难以预测，市场充满了风险，愿意做建筑贷款的非银行贷款机构越来越少，而大部分的贷款公司都更愿意用现成的房产去做房屋净值贷款（Equity Release loan）。做建筑贷款的成本会比做房屋净值贷款更高一些，而且选择也更少。当您做房屋净值贷款时，只要可以顺利交割，拿到的贷款越便宜越好，这样可以降低中间等待的成本。等到需要做建筑贷款的时候完全可以去找其他银行或贷款公司做，而不必执着于在某家贷款公司接受一条龙服务。

2. 计算自己的贷款期限

您的贷款期限取决于您需要多长时间转到建筑贷款。很多Equity Release Loan贷款几个月到一年的借款成本是一样的，但如果您借款时间到期但还没转到建筑贷款的话，延期就又要花一笔费用。因此我们建议您的贷款期限可以根据自己的预期时间稍延长一段时间，多留有一些空间。

3. 偿还利息的方式

您可以选择每个月还利息或者利滚利将利息加在贷款里一起还。有时您可能想每个月还，但是如果您不能证明您有足够的偿还能力，贷款机构可能不让您每个月还，只能加在贷款里一起还，也就是说您到手用来交割的钱会少一些，因为您贷款的额度没有变，但其中一部分会被作为利息预留出去，那么您拿到的就会变少。

4. 贷款比例

在您贷款的期间如果不去推倒那套房子，贷款比例在六成是比较理想的。这个价值会根据您是否打算或已经申报GST来计算，如果您打算或已经申报GST，这个房子的价值需要除去GST之后再来计算。

5. 还款方案

等您拿到所有许可准备盖房后就可以将贷款转入建筑贷款了。不管您之前是在银行或非银行贷款机构做的贷款，之后打算找银行或非银行贷款机构，在转入建筑贷款时都需要重新审核。

6. 抵押物

在申请贷款时，您需要将一些资产作为抵押，包括：您提供的房产个人的担保贷款主体的一般性资产抵押（GSA）

以上就是关于Equity release贷款方面的注意事项。我们建议您最好在交割前一个月就做好这方面的工作。

在最后我们提醒大家，在做项目开发之前要注意审核设计方案。有时候可行的设计方案不止一种，大家可以听一些有经验的中介或者业内人士的建议，他们清楚什么样的房子更受市场欢迎，如果您打算卖房，他们的意见是十分有价值的。除此以外，尽早与税务会计和律师咨询，了解最佳的税务框架和所有权架构，这可以对您的贷款有一个最好的规划。
希望本期内容对您有些启发。如果您有些贷款方面的困难或者疑问，欢迎随时联系我们，我们非常乐意能帮助到您。最近联系我们的客户朋友比较多，可能拨打电话会出现占线的情况。所以请查看下方二维码添加我们的微信。我们会尽量在同一天，最晚在第二天上午联系您。感谢大家的支持！

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