早在2008年全球金融危机的时候，许多屋主由于还不起房贷，不得已被迫强制拍卖其房产（mortgagee sale）。现在2020年受到新冠疫情的影响，新西兰房地产市场上也出现了一些mortgagee sale的房屋，如果你恰巧看上了一个mortgagee sale的房子，那么mortgagee sale的房子怎么样？到底能不能买？有哪些需要注意的事项？

Mortgagee Sale的房子能不能买？银行能不能贷款？

视频时间轴

1. 什么是Mortgagee Sale? - 00:30

2. 购买Mortgagee Sale的房子有什么风险？ - 01:50

3. 银行是否会接受我购买Mortgagee Sale的房子？ - 04:32

1. 什么是Mortgagee Sale? 

Mortgagee sale，中文是法拍房，通常由于房屋的贷款者无法偿还贷款给借款者时，如果在通过一系列的法律程序后，贷款者仍不能偿还贷款，借款者则不得已通过强制拍卖的形式出售房产，以便收回债务。这里的Mortgagee指的是放贷给房屋贷款者的债权人，最常见的为银行。

通常而言，通过mortgagee sale出售的房子的价格要低于其市场价。比如原本价值100万的房子，如果是mortgagee sale，银行为求“速速卖出”，可能只会卖到八九十万。

2. 购买Mortgagee Sale的房子有什么风险？

很多人认为买Mortgagee sale的房子是“捡了便宜”，但是作为买家，你一定要知道购买法拍房会存在一些风险。Mortgagee sale的房屋买卖合同中会添加一些附加条款，常见的有：

（1）不保证房屋交割当日的vacant possession

Mortgagee sale无法保证当房屋交割时，房屋是否还有人居住。如果你购买的是自住房，应该不希望房屋交割时，房子还没有空置出来吧

（2）不保障屋况

Mortgagee sale房屋的屋况是没有保障的。在一些最坏的情况下，有些屋主由于自己的房屋被强迫拍卖而心生愤恨，因而恶意破坏房屋。无论如何，新的买家也只能接受房屋交割时房屋的现状。

（3）不保障房屋的chattels（动产）

对于mortgagee sale的房屋，合同不包含其所附带的chattels（例如烤箱、洗碗机、窗帘和地毯），即便合同里是包含的，也会写明不保证这些chattels的使用情况

（4）不保障房屋是否具备permit（许可）

Mortgagee sale的房屋不能保证其是否具备各个许可，例如：房屋有没有CCC（建筑许可，全称是Code Compliance Certificate），boundary（房屋边界）有没有问题，等等

可想而知，如果你看上的是一栋mortgagee sale的房屋，一定要格外小心。建议您让律师仔细审核合同中的每一条条款，并且以书面的形式告知您这一栋法拍房到底有什么风险，保证您在完全知情的情况下，能够更好的衡量买房后的花费，确保买到的法拍房确实是“捡了个便宜”，就可以放心购买这套房产。 

3. 银行是否会接受我购买mortgagee sale的房子？

由于mortgagee sale的房子情况比较特殊，有时会出现：

• 第二债权人（second mortgagee）—— 除了第一债权人（通常为银行）以外，可能会有第二债权人
• Caveat —— 如果房屋上注册了caveat，则意味着房屋title上上了锁。只有当原先的借款者偿还清其债务，这个锁才能被解除，房屋才能成功交割。但并不是所有情况下，上的锁都能被解除。如果解除不了，哪怕你的房屋买卖合同已经是无条件的了，房屋仍然无法交割。

如果以上这两点都没有问题了，银行是可以接受用mortgagee sale的房屋作为抵押贷款的。

如果你看上的房屋正好是mortgagee sale，并且如果你能以低于其市场价的价格成功购入法拍房，真能“捡到便宜”的话，那么在购买之前，请一定要提早做好功课。

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