如果现有的自住房不想住了，想再买一套房来自住，同时把原有的自住房转为投资房出租，该怎么做呢？

如果您也有这个计划，建议先咨询一位税务会计为你建立最优的架构，以保护资产和避免在投资房上多交税。

在今天的小宇频道里，小宇邀请到了Allbright Liu —— 新西兰的特许会计师（CA）和房地产投资者。Allbright在商业咨询服务、税收、商业计划和审计方面拥有10多年的经验。同时，她还是一名房产投资教练。正是因为有着CA与房地产投资者的双重身份，Allbright更加懂得为投资者建立最佳的架构。

新西兰自住房转投资房，如何避免多交税和保护资产？

视频时间轴

1. 自住房转为投资房，有什么问题吗？ - 02:31

2. 自住房转为投资房时，需要考虑什么？ - 08:43

3. 新西兰买房，架构（structure）一般包含什么？ - 15:38

4. 对于打算把自住房转投资房，并且未来再买多套投资房的Mike和Mary，最优的架构是什么？- 21:11

1. 自住房转为投资房，有什么问题吗？

为了更好的理解，通过一个案例来分析：

• 先生Mike和太太Mary均为PAYE（给别人打工）

• 在Mike个人名义下有一套房产，目前其市场价值为120万纽币，这套房子上的贷款仅为20万

• Mike的这套房产购于他们结婚前，并且当时他们已经处于情侣关系

• 现在，由于他们想要买套学区房，小宇计算出了他们可以百分之百贷款150万来买下一套房

• 因此，现有的自住房将变为投资房出租

如果没有经过细细考量而制定最优的架构，比如很多人会随意先把房子交割在个人名义下，想着之后有需要再修改，但不建议这么做，因为从IRD的角度而言，当你要求修改架构时，IRD会分析你这么做的目的。如果是为了少交税，那么很有可能会面临罚款。

在这个案例中。如果新的自住房买在了Mike和Mary两人的个人名义下，在新的房子下贷了150万的贷款，然后原有的自住房就转为了投资房出租，那么这个投资房上只有20万的贷款。

从税务上来考虑，当你的房子为私人财产时（非商业/投资用途），房子上产生的利息无法claim。对于这对夫妻而言，如果百分之百的贷款贷在了新的自住房上，这150万产生的贷款利息是无法deduct expense，而只能claim投资房上20万贷款产生的利息。

并且，从这对夫妻的高贷款能力可以大致推断出他们的工作收入很高，很有可能缴的是33%的税率。如果把原有的自住房变为出租房，那么出租房上产生的房租收入需要缴33%的税收，这样做要多交税了，不划算。

在这里提醒大家，新西兰投资房的收入必须要交税，无论在投资房上是盈利还是亏损，都需要上报IRD。

2. 自住房转为投资房时，需要考虑什么？

对于Mike和Mary的情况，当他们想要把自住房变为投资房时，怎么做才对他们最有利？在建立构架时，有什么是需要考虑的？

（1）资产是否得以保护？

即便他们都是员工，而不是自己做生意，也需要有一定的资产保护。很多人误以为自己不做生意就不会有任何风险，这里有一个非常极端但真实的例子：

“有对夫妇在奥克兰Remuera有套自住房（并且没有贷款），双方收入总共二十万多。有天他们带着小孩去旅游，但不小心烧毁了一片森林。新西兰的保险虽然有life insurance、health insurance，还有business protection、income protection，但却没有一个保险能保accidental（无意）。如果你在无意中给别人造成很大的经济损失，而没有保险公司会担保这份无意，这时法院就会看在你的名字下有什么资产，最后故事中夫妇的房子被强制mortgagee sale来偿还经济损失。”

以上虽然是个极端的个例，但这里想强调的是，自己不做生意并不意味这你没有风险，只能说是相对于自己做老板的人而言，风险系数略小而已。

如果你有价值超过100万以上的房产，并且还有小孩，那么就应该慎重考虑下如何保护好自己的资产，让自己的资产不受到个人和家庭的任何变化、或是无意中给别人造成的损失所带来的影响。

（2）万一婚姻破裂，如何保障个人财产不会变为夫妻双方共同财产？

Mike的房子是在他个人名下，虽然是在结婚前就买了这套自住房，但是是在双方已经是情侣关系时买的，万一将来他们的婚姻破例，Mike又如何保障这套房是他个人的财产，而非夫妻双方的共同财产呢？

因为基于新西兰的婚姻法，如果两人在一起超过三年，哪怕没有结婚，也被认定为defacto relationship。在构建structure时，要考虑这样做会不会导致Mike的个人财产变成两个人的共同财产？如果婚姻关系破裂，会不会导致对方拿走自己一半的财产？

（3）夫妻双方是否都是新西兰居民或是持有新西兰护照？

因为如果Mike和Mary其中有一人不是新西兰的税务居民，或有一人在新西兰的居住时间少于183天，那么在他们买投资房时，就得考虑是否符合新西兰海外投资委员会的规定？

（4）税务

只有当充分考虑以上三点后，最后才应该开始考虑税务的问题。节省税收不能是你的主要目的，因为如果你的行为是出于少交税的目的，很有可能会被IRD监管到。

也许你会想，既然在Mike名下已经有套房了，在买新的自住房时，能不能把这两套房的贷款对调一下？也就是把原有的自住房做抵押去贷款买新的自住房？但这从IRD的角度而言，是不被承认的。只有把房产给了第三方，才是合理合法的把这个资产放到了另一个实体的名下，也就是第三方向你借钱。

3. 新西兰买房，架构（structure）一般包含什么？

架构一般包含：

• 个人名字

• Partnership – 夫妻双方共同的名字

• 公司 – 比如：LTC （Look Through Company）

• 信托

LTC与一般的公司有什么区别？

对于房产投资者而言，如果你只有一套房产，那么这两者对你而言没有区别。如果你有多套房产，LTC的优势才显现出来。

比如你有五套房产，如果你用的是一般的公司，在售卖其中的一套房产后，产生了capital gain，你作为股东如果想把钱拿出来，除非你把剩余的四套房全都卖了，关了公司，不然钱还是拿不出来。

但是如果你用的是LTC，则不受限制。因为LTC虽在公司法上是一个公司，但在税法上属于partnership，所有profit（盈利）和loss（亏损）都可以发配到个人头上，这也就是LTC与普通公司最大的区别之一。

把房产放入LTC名下，有什么好处呢？

自2019年新西兰对出租房实施了“栅栏原则”（ring-fencing rules），取消出租房屋的税收抵扣，出租房的损失不能抵消房地产以外的其他收入。

在ring-fencing rules实施后，对于房产投资者而言，LTC更加有优势了，因为：

对于LTC，如果股东是你个人的情况下，所有profit和loss都会在你个人的名义下。我们看到在新西兰，有些人在个人、公司、信托名下都有资产，产生的亏损能否互相转移呢？

举个例子，若信托中产生亏损，但个人名下有盈利，从税法的角度来看，是不能用个人与信托中的资产所相抵的；又比如，信托中有盈利，个人名下有亏损，即便把信托中的钱转入个人名下，也不能相抵，因为信托转给个人的收入不属于投资房收入，而是beneficial income。

所以，如果你有多套房产在不同的实体之下，那就像多条不同的河流，不能汇合到一起，而LTC的存在则提供了一定的灵活性，因为它可以转share holding。 

4. 对于打算把自住房转投资房，并且未来再买多套投资房的Mike和Mary，最优的架构是什么？

因为Mike的这套房产是在他们在一起之后买的，并且他们已经在一起超过三年了，所以哪怕Mike想把它作为自己的个人财产也是不可能了。

考虑到Mike和Mary的收入非常好，在买完了房之后还有能力借贷更多的资金，还能继续投资房地产。

同时还要结合他们自身的情况来考虑：Mike和Mary是否会辞职自己做生意？以及他们未来的投资方式是什么？是买现成的房子？还是买地建房？等等

那什么样的构架才是对他们最有利的呢？由于Mike和Mary打算把自住房变为投资房，并且计划在未来尽可能多的买投资房，所以建议：

• 把新买的自住房放在信托名下，以保护资产
• 由于他们计划要买很多的投资房，并且未来也有打算创业，导致他们所面临的潜在风险很大，所以先把原来的自住房卖到LTC公司名下，再用这个LTC的名义来百分之百的贷款（120万），那新买的自住房只能贷30万，则可以把现有的房子作为LTC的guarantor
• 当自住房成为了LTC公司的guarantor后，这两者是相连的。万一在他们创业后由于生意运营不佳而不能还房贷了，原有的自住房（即便是在LTC中）也是有可能被强制拍卖的。举个极端的例子：如果原有自住房变投资房出租后，租客在里面吸毒，导致这套房以后不能出租也卖不掉，这种情况下，如果你还不了贷款，银行非常有可能连接到你新的自住房，因为新的自住房与这套房相连做了guarantor
• 增加原有自住房的价值（比如：增加房间数，土地分割）。重新给房屋做一个评估，当它的市场价值足够后，就可以自己做自己的guarantor，也就是从银行里移除，这样就能保护好自住房
• 小宇补充到，尽量将自住房和投资房分散在不同的银行 —— 可以用投资房所在的LTC公司的名义借到其最大的LVR（现在有些银行已放宽投资房LVR至80%），那么价值120万的房子能贷出96万，剩下的24万则可以用新的自住房作为抵押，再加上之前20万买自住房的贷款，所以原先的自住房上只有40多万的贷款。如果能设法增加这套房产的价值，那就从中top up，用于偿还第二个银行所在的自住房上的贷款。这样一来，新的房子在一个银行，完全不用作为guarantor，更好地保护了资产。

所以，如果你已有多套房产、或者打算购买多套投资房，什么才是最优的构架？这并没有统一的标准答案，需要根据你的个人情况、未来的打算，以及结合税务会计、贷款中介、律师等多方面的专业建议，尽早制定出计划，这样才能为你建立合理的架构。

Allbright Liu

新西兰的特许会计师（CA）和房地产投资者。Allbright在商业咨询服务、税收、商业计划和审计方面拥有10多年的经验。同时，她还是一名房产投资教练。正是因为有着CA与房地产投资者的双重身份，Allbright更加懂得为投资者建立最佳的架构。

Allbright联系方式：手机 021 101 4098 邮箱 allbrightl@allbright.co.nz

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