欢迎来到小宇信贷的频道，本期我们继续和大家聊一聊开发项目贷款的申请，上期我们在了解了开发贷款的可行性分析后 ，今天的主题我们主要来讲解和对比一下在申请开发项目贷款的时候选择银行或者选择贷款公司的主要区别在哪里？银行和非银行的贷款优略势有哪些？

回顾

关注小宇信贷的朋友可能还记得我们在今年10月27 号发布的关于ANZ新政造福小型房产开发项目的文章。ANZ其Retail 部门在原先主要负责Home Loan 的贷款的基础业务外，现在也开始受理一部分小型开发贷款的项目。对之前那篇文章内容感兴趣的可以回看一下我们10月27号发的内容

ANZ 新政造福小型房地产开发项目

今天我们主要对比研究的贷款业务是不满足ANZ Retail部门小型开发要求的贷款项目转而由银行的商业部门受理的贷款项目和非银行贷款公司放贷的区别及优略势。

时间轴:

银行非银行建筑贷款主要区别对比图 – 02：51

银行非银行建筑贷款近期案例 – 16：53

银行非银行建筑贷款适用情况 – 18：53

总结及当前房地产开发面临的挑战 – 19：53

建筑贷款银行和非银行主要区别对比图

如图所示，项目利润率，贷款总成本比例和贷款完成总价值比例涉及到上一期关于开发贷款可行性分析的一些计算比率。

项目利润率：

银行在项目利润空间上要求是必须以20%为基准作为一个最低的开发回报率，对于开发商而言，在开发之前也需要充分考虑到项目利润率的底线从而决定该项目是否值得开发。 而非银行贷款公司也会考虑项目利润率但没有相关的硬性指标要求。

贷款占总成本比例：

为了开发项目顺利完工及规避风险，银行需要开发商也投入至少总成本的25%。而大部分非银行贷款机构没有这个要求。他们主要关注开发项目完成后的一个总价值即卖价。

贷款除去GST占总价值的比例：

因为贷款总体收严的趋势， 银行和非银行之间贷款占完成总价值的比例要求都是必须小于60%。

Quantity Surveying：

银行要求开发项目总成本如果超过120万则在放款的时候需要QS的介入来把关开发项目的成本，而非银行大部分情况下不需要QS的介入，放款的要求相对更简单。

预售：

预售是银行主要降低风险的方式，因此银行需要开发商预售出借贷总额的100%,甚至目前很多项目银行需要120%预售。举例来说，如果开发商借贷300万，银行则需要开发商在除去GST的条件下预售出300万的价值。非银行通常情况下不需要预售， 非银行通常在把握市场方面更准确可以通过自身的主观判断来衡量风险。因此大部分情况下非银行不需要开发商预售。

大包价格：

在现在的市场环境下，因为建筑成本相关价格上涨，大包价格在贷款审批过程中尤其重要，可以说99%情况下， 银行需要看大包价格来降低风险，除非开发商本身就是资深的建筑商。最近小宇信贷成功帮助了一名有40多年建房经验的builder 在不需要看大包价格的情况下从银行批到了贷款，但是审批了近两个半月的时间。相反，非银行贷款公司更灵活，尤其开发商自己本身就是建筑商的话则更不需要大包价格。

批准速度：

银行的批准速度一般在一到两个月，非银行的批准速度一般在一周最多两周的时间。

预算准备：

银行需要QS来审核所有的成本及支出，不会考虑其他方式的预算方式，非银行相对灵活可以接受开发商自行进行预算评估，不需要QS。

逐步放款：

在贷款审批下来进入逐步放款的阶段，银行和非银行的要求也不同, 银行在逐步放款的阶段需要QS来审核并出示报告以核实开发项目的成本和支出在预期范围内，还需要发票的核实，估价报告, 市政府（Council）的检查记录等。而非银行则通常不需要QS的任何报告，通常情况下，非银行则更为灵活，在逐步放款的过程中非银行可能会去现场考察或者通过照片方式了解开发项目的进展情况，同时也会核实发票以确保支出情况以及市政府（Council）的检查记录。在逐步放款的阶段， 我们可以看出因为非银行不需要估价和QS报告，所以对开发商来说可以节省大量的时间及成本。

融资成本：

融资成本主要分为三个方面：申请费，利息以及贷款顾问费用。融资成本也是非银行与银行相比最大的略势，主要体现在利息的差距。下面我们来具体看一下融资成本下面三个方面的差别

1. 申请费：银行Commercial 部门放贷都是需要申请人缴纳一个2%的申请费，这与home loan 申请不同，申请home loan是不需要申请费的。在2%的申请费中，1%是申请费，另外1%line fee. Line fee 主要的意思是银行不会一次性放款给借贷人，都是逐步放款的一个过程，在这个过程中，还没有支付给借贷人的尾款银行则需要预留给借款人。但是这部分尾款银行也是需要有回报率。所以1% line fee相当于预留给借贷人这部分资金的利息。非银行的申请费通常在1.5%-2%之间，所以银行和非银行在申请费这方面是没有太大差别的。
2. 利息：银行的利息一般在3.8% - 4%之间，没有一个固定的利息因为每个项目的风险度，贷款比例等都不同。 非银行的年利息一般在8%-10% 之间。
3. 贷款顾问费用：非银行和银行都需要收取1%的顾问费，这个费用没有区别。

风险评估：

银行相对更为保守和谨慎，一般考虑选择的放款对象要求会更高一些。相反，非银行愿意投一些相对有挑战的项目，有应对不同情况的一个准备。因为有写非银行公司本身就是做开发起家的，对于市场和项目的把握也更为透彻和准确。银行在审批过程中更多的依赖于专业人士如QS, 估价师等的报告。

项目开发进展度：

如果项目已经开始，银行是不会再考虑借贷的申请。而非银行则不受开发项目进度的影响，任何阶段非银行都可以接受贷款申请。

房产经验：

房产经验方面银行比较有限，更多依赖于专家的建议比如QS, 估价师等，而非银行则更有经验，很多非银行本身也是开发商。一般不需要其他专家的建议而更多依赖自己的判断能力。

我们可以来看一下最近的一个贷款申请银行和非银行的对比

首先我们来了解一下这个贷款的基本情况， 申请人考虑向银行或者非银行借款320万，借贷周期是18个月，贷款的利用率为60%。

从图中我们可以看到银行的申请费用是2%，非银行的申请费用是2.49%，相比银行略高。同时借贷人在非银行申请到了一个非常好的利息为6.5%，而银行是4%。 从申请费用和利息来考虑，银行确实在融资成本方面更有优势，可以看出银行和非银行之间差大概是8万7左右。但同时，客人给到我们的一个反馈是如果不用QS可以省大概7万的支出，再考虑到预售，如果通过银行先进行一个预售的话至少会有10万的差价。所以综合来讲的话，向银行进行借贷反而会增加借贷人大概8万2左右的支出，同时在没有考虑到其他因素如审批速度，预售的等待时间和放款的速度等。所以综合考虑，这个申请人最终选择了非银行。

总结

银行的主要优势在于融资成本低尤其体现在利息上面但同时由于一些专家例如QS的介入也会增加一笔不小的额外支出，因为QS及其他一些专家的介入让银行在贷款利息方面的优势略显单薄，同时作为开发商还需要考虑到预售。相对来讲，预售多少会影响价格，从买家的角度来看，预售同时也有一定的风险，如果在指定的时间内没能完成建房，买家贷款的预批很有可能受到影响，如果再次申请的话贷款额度也有可能会相对受到影响，所以在现在市场环境下预售相对比较难。大包的价格也需要申请贷款的开发商考虑周全，每一个房子的大包价格多少会有一定的差距。 其他的方面如审批速度，逐步放款等，速度越快对于市场把握的越准。银行在这些方面相比非银行都不占优势。

从适用情况来看，一般中小型的开发项目成本在四五百万以内的选择非银行的开发商还是有很多的。银行相对更适用于一些大型的房地产开发项目成本在四五百万以上的，一般大型的开发项目，作为借贷人也更偏向进行一个预售的方式以及寻求专业人士如QS的支持来规避风险。同时，五百万以上的开发项目非银行的融资成本相比银行差距太高，在其他方面的一些优势凸显的也不再明显。

在现在的房产开发环境下作为开发商面临很多的挑战，首先就是材料短缺的问题，因为材料短缺的问题必然影响开发的周期，开发的周期延长必然带来贷款成本的增加，如果选择代替材料也很有可能面对一个成本的增长加上专业的管理人员如Builder，contractor也很难找到有时间合适的。另外在非主要城市的开发商朋友们如果现在想找非银行的贷款公司也比较困难，目前的非银行贷款机构都希望开发项目在主要城市方便实地考察，非主要城市的市场也相对不稳定。

希望通过今天的内容大家尤其是想做开发的朋友们对银行和非银行在房产开发贷款上有一个更深入的了解以帮助您更好的完成您的开发置业项目。接下来我们还会继续与您分享关于更多开发贷款的内容。如果有任何贷款方面的问题欢迎您随时和我们联系让小宇信贷给您一个量体裁衣的解答。

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