NOV 17 2020

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投资房LVR贷款比例即将下调回70%！抓紧最后3周多买房

Posted by: 小宇Connie in 房产投资

奥克兰贷款broker

2020年新西兰的房地产市场持续火热，各个地区的房产价格不断创历史新高，奥克兰的房屋中位价更是突破了百万纽币大关。

上周三（11月11日），新西兰主流银行ASB宣布，申请投资房贷款的贷款比例（LVR）由80%下调至70%，并且立马生效。周五，ANZ也宣布下调投资房贷款比例至70%，并于12月7日开始执行。目前为止，共有两家新西兰银行宣布提高投资房首付比例。

投资房LVR贷款比例即将下调至70%

视频时间轴

1. 回顾：新西兰投资房LVR贷款比例政策 - 00:54

2. 已有两家银行下调投资房的贷款比例 - 02:54

3. 新西兰还有哪些银行/贷款机构仍允许80%的投资房LVR贷款比例呢？- 04:30

4. 新西兰投资房LVR贷款比例由80%降至70%，对于买房贷款有什么影响？- 07:17

5. 新西兰投资房LVR贷款比例即将由80%恢复至70%，该如何锁定机会贷出更多买投资房？- 10:16

6. 如果我正准备申请/已经拿到预批，LVR恢复到70%会影响我吗？- 15:36

1. 回顾：新西兰投资房LVR贷款比例政策

2020年5月1日，为了促进借贷，新西兰储备银行正式宣布取消LVR买房贷款比例的限制。而在这之前，购买投资房的贷款比例通常为70%，虽然有5%的借款者可以申请超过7成的贷款比例，但很难得到银行的批准；自住房的贷款比例通常为80%，还是有少部分人可以申请到超过8成的贷款比例。

自从储备银行宣布取消LVR买房贷款比例的限制后，当时有许多人误以为在新西兰买房不用付首付了，其实不然，只是说明储备银行解除了对银行的限制，但银行为了控制风险，决不会出台买房不用首付的政策。

当时，大部分新西兰银行都宣布将投资房贷款比例提高至80%。这对于许多房地产投资者而言是个好消息，尤其对于苦于买房首付/equity不够，但收入足够的投资者，LVR的调高则能帮助到他们贷出更多。

投资房贷款降回70%

2. 已有两家银行下调投资房的贷款比例

原本预计新西兰会在明年的年初才下调投资房LVR至原先的70%，但万万没想到已有两家新西兰银行提早下调LVR了。

上周三（11月11日），新西兰主流银行ASB宣布，申请投资房贷款的贷款比例（LVR）由80%下调至70%，并且立马生效。

ANZ也宣布，从12月7日起，投资房的贷款比例（LVR）由80%下调至70%。但ANZ并没有给出更多的细节，比如：

新政策是按照贷款申请的递交日期为准吗？也就是说，只要在12月7日之前递交，那么还是可以按照旧的政策执行？还是按照贷款的批准日期为准？甚至更极端的做法是，过去也曾发生过，取消目前所有的预批，一切按照新的政策执行？

根据小宇信贷以往的经验来看，ANZ很有可能会以预批的批准日期为准，因为这个新政策并非是由新西兰的储备银行制定的，而只是银行自发地对其贷款政策做出调整。

3. 新西兰还有哪些银行/贷款机构仍允许80%的投资房LVR贷款比例呢？

ANZ ：12月7日前仍能批80%的投资房贷款

BNZ：仍能批80%的投资房贷款比例，但BNZ对借贷者的收入要求不一样。在同样收入的情况下，申请70%LVR与申请80%LVR的贷款能力是有所区别的。

中国银行（新西兰）：仍能做到80%的投资房贷款比例，但中国银行暂时不处理贷款预批的申请，只批live deal。Live deal指的是已经签下了房屋买卖合同的贷款申请，这一般适用于通过议价的方式购买房屋或refinance（转银行），而不是通过拍卖的形式购买。除了新西兰的银行以外，还有非银行(non-bank)的贷款机构能贷出80%的投资房贷款比例。新西兰的非银行（non-bank）贷款机构一般分为两种类别：

第一种是以资产价值为主要的衡量目标，他们不会非常注重收入，而是更加注重用于抵押的物业，虽然利息远远高于银行，但仍旧有其市场价值。

第二种是primary non-bank，与银行有些类似，需要评估借贷者的收入，并且主要借贷业务也是住房贷款。不同的是，这些primary non-bank的许多贷款产品弥补了银行贷款产品的空白。

目前primary non-bank仍允许80%的投资房贷款比例，常见的机构有：Resimac, Select, Pepper Money。他们的贷款利息只比银行略高出1%至1.5%，也就是说，目前银行的利息在2.39%左右，而他们的利息大约在3%至4%之间，仍是可负担的起的。

4. 新西兰投资房LVR贷款比例由80%降至70%，对于买房贷款有什么影响？

这里将以案例的形式，谈谈投资房LVR的下调会如何影响到你购买下一套房产的贷款额度。

在这个案例里，各有一套自住房和投资房。自住房的市场价值为100万，根据80%的LVR贷款比例来计算，理论上最多可以贷出80万的贷款。由于目前在自住房上还有40万的贷款要还，所以这套房上还没有利用起来的equity为40万（80万减去40万）。

当投资房的LVR贷款比例仍为80%时，买投资房能贷多少？

投资房的价值为90万，如果是80%的贷款比例，那么最多能贷出72万的贷款。目前这套投资房上还有60万的贷款要还，没利用上的equity则为12万（72万减去60万）。

所以，两套房产上还没使用的equity总共为52万。也就是说，如果贷款购买下一套投资房只需拿出20%的买房首付时，你的买房预算可以高达260万，前提是你有足够的收入能负担的起这部分贷款。

如果投资房的LVR贷款比例下调至70%，买投资房能贷多少？

若银行下调投资房的LVR至70%，那么投资房上没有使用的equity则减少至3万（90万 x 70% 减去60万），两套房上没使用的equity总共为43万（40万加上3万）。由于买下一套投资房的首付需要30%，买房预算则变成了143万。与之前80%的LVR时可以买到260万的房子相比，现在的买房预算减少了116万！这是不是相当于少买了一套房！

5. 新西兰投资房LVR贷款比例即将由80%恢复至70%，该如何锁定机会贷出更多买投资房？

目前，还有一部分银行能允许80%的投资房贷款比例，该如何趁早抓住机会呢？小宇信贷曾在今年7月初的专题中提出一些可行的办法，帮助您最大化并且锁定现有房产上还没有使用的equity，让您在购买下一套房产时能贷出更多。这里我们将再带您回顾一下：

如果您现有的自住房和投资房都抵押给了同一家银行：

第一，把贷款分散在不同的银行，并且在投资房上贷出80%

建议把自住房和投资房的贷款分散在不同的银行。尽量在投资房上贷出80%，剩余的贷款再放在自住房上。因为如果投资房和自住房的贷款都在同一家银行，等到之后投资房的LVR贷款比例由现在的80%恢复到了之前的70%，那么之前计算出的多增加的买房预算也就泡汤了。

至于是将投资房的贷款转走，还是自住房的贷款转走？小宇作为专业负责的贷款经纪，可以根据你的个人情况，为你量身定做最适合你的方案。因为这其中涉及到许多需要考量的因素，包括：哪笔贷款先到期？有没有贷款还没有待满三到四年（银行现金返还的条款）？哪家银行适合自住房？哪家银行更适合投资房？等等。

第二，如果equity足够多，可能可以解除部分抵押的房产

如果你有多套投资房，那么随着投资房上累计的equity越多，80%的LVR与70%LVR之间所相差的买房预算会越来越多。当equity有很多的情况下，可能可以把部分的房产解除抵押，这个过程被称为discharge。这样一来，你的资产得到了保护，并且将来可以用这些房产去其他银行那申请新的贷款，或许能贷出更多。

如果现有的自住房和投资房的贷款已经分散在不同的银行：

投资房贷款所在的银行是否允许80%的贷款比例？如果不行，则考虑把投资房refinance转银行至可以贷出80%的银行。如果投资房所在的银行仍允许80%的贷款比例，但你并没有借到80%的LVR，则可以将投资房的贷款topup至80%，用于偿还自住房上的贷款。这样一来，equity都保留在自住房上，哪怕之后投资房的LVR贷款比例限制恢复到了之前的70%，也不会影响到自住房上的贷款。

估价报告（RV）也许能帮助你锁定现有房产上的equity

新西兰银行如何评估房产的价值呢？EV与RV有什么区别？

银行使用EV(Estimated Value)对房屋的价值进行大致的估算。原理是，第三方平台会根据最近房屋市场的销售情况，来估算您房屋的市场价值。但这仅仅只是一个估算，并且也没有考虑到房屋内部的实际状况，所以EV并不能真正代表房屋实际的市场价值。再加上目前新西兰的房地产市场十分火热，导致房屋的价格不断飙升，所以EV很有可能低于房屋真正的市场价值。

什么是RV? 花钱请估价师对房屋进行整体评估而得出的房屋价值被称为RV，如果不做RV，那么银行则会默认使用EV作为房屋的市场价值，这意味着房屋真正的市场价值没有得到体现，那么就不能最大化自住房上的equity，也就不能贷出更多买下套房产了。

RV的费用大约为房产价格的千分之一，也就是说，100万的房产做一次RV的费用约为1千刀。当你向银行申请房屋贷款时，可以先propose这套房屋的价值为100万，等到银行批了预批后，再请估价师为房屋进行估价，也就不会白白花钱了。

6. 如果我正准备申请/已经拿到预批，LVR恢复到70%会影响我吗？

最近有客人咨询我们：“我现在还没有拿到银行的房屋贷款预批，那么投资房LVR贷款比例即将恢复到70%会影响我吗？”

如果你还没有贷款预批，请尽快向银行申请吧。如果你已经拿到了贷款预批，建议在预批的有效期内赶紧买房，不然，就得按照新的LVR政策执行了，导致现有房产上可以使用的equity变少了，这意味着你买下一套投资房时，能贷出的钱更少了，甚至有可能贷不出足够的钱来买房。

申请贷款要趁早

建议大家尽早行动，因为快到年末圣诞节了，许多购房者都急着赶在年底前完成买房贷款，所以银行处理贷款申请的速度会非常慢，再加上有些银行马上就要恢复80%的投资房贷款比例了，预计会有更多人赶在新政策生效前向银行申请贷款预批。另外，即使你不是ANZ或ASB的客人，其他银行也有可能会向他们看齐，随时调低投资房贷款的LVR。贷款宜早不宜晚！

如果您也想抓紧最后三周的机会，申请新的贷款，或是审核现有的贷款结构，欢迎联系我们。