2020年5月，新西兰各大银行都打响了房屋贷款的利息战——目前最低的房贷利息为2.69%，但有些银行还没有调整利息。许多客人咨询小宇：

“我现有的房贷利息较高，那么我应该打破现有的贷款，再重新固定上更低的房贷利息吗？”

“我的贷款要到期了，那么我应该现在就固定上新的利率吗？还是再等等，因为房贷利率还会再下调？”

“我是否该把贷款refinance转到另一家房贷利率更低的银行那？

......

在今天这个视频中，小宇会为您一一解答

2020新西兰房贷利率

视频时间轴

1. 如果我现有的房贷利率较高，我是否该打破现有贷款，重新固定更低的贷款利率？-- 01:09

2. 我是否该把贷款refinance转到另一家房贷利率更低的银行？-- 03:48

3. 我的贷款快期了，并且已经申请到了新的房贷利息，但还未生效，此时还能不能重新固定更低的利息吗？-- 05:50

4. 我的贷款快期了，但还没有申请新的利率，应该现在就固定上新利率？还是再等等，因为房贷利率还可能会再下调？-- 07:12

5. 2020新西兰房贷利率不断下调，我该把房贷固定多久呢？-- 09:11

6. 如果你已经固定上了更低的房贷利息 —— 该按照更低的利息来还款？还是保持之前的还款额不变？-- 10:13

1. 如果我现有的房贷利率较高，我是否该打破现有贷款，重新固定更低的贷款利率？

当你打破现有固定好的房屋贷款，通常会产生break cost。如果您授权给我们，我们就能代表您向银行索要您的break cost。通过比较潜在省下的房贷利息费和银行收取的break cost，就能知道是否值得打破目前仍处于固定期限内的贷款。

从小宇信贷经手的case来看，银行收取的break cost几乎与你接下来所能节省的利息相差无几。换句话说，如果重新固定更低的房贷利息，就是一次性支付完break fee，之后就能省下利息；如果不重新固定，虽避免了一次性的支出，但之后的利息是较高的。

虽然从省钱的角度上，没有太大意义打破现有贷款，但是，如果你接下来有再贷款买房的打算，我们建议你重新固定上更低的房贷利息。这是因为：当有些银行计算你未来的贷款能力时，会考虑到你现有的贷款结构，比如每次还款数额和利息。也就是说，如果你的还款额减少或是利息更低时，在买下一套房子时，很可能就能贷出更多。

2. 我是否该把贷款refinance转到另一房贷利率更低的银行？

在新西兰，当把房贷refinance转到另一家银行时，通常新银行会支付给贷款者一笔现金返还（cash back）。

但是refinance并非适合所有人，原因是：

第一，受限于原有银行现金返还的条例：贷款时，每个新西兰银行都需要签订DOA (Deed of Acceptance)，如果在条约的期限内（三年或四年）把贷款转移走了，贷款者则需要返还当时的返现

第二，可能损失了现有银行的贷款产品所带来的好处：新银行可能没有你现有银行的贷款产品，你因此会损失其他利益。比如：你可能因此没了revolving / offset的额度，或是有些银行允许你还得更快，同时还能不改变整个贷款期限。

所以，当考虑是否refinance时，需要综合考虑以上因素，而不能仅仅因为转银行能拿到现金返还而草率地做出决定，而且主流银行的房贷利率几乎是一样的，有时候只是一个时间差而已。如果你考虑refinance，小宇信贷乐意帮您把关，看看值不值得。

3. 我的贷款快期了，并且已经申请到了新的房贷利息，但还未生效，此时还能不能重新固定更低的利息吗？

如果你的贷款快要到期了，并且已经向银行申请到了新的房贷利率，但是最近发现银行又下调了利息，在大多数情况下，你是可以取消刚申请到的利息，再重新固定上更低的利息。

虽然这个过程会产生一个费用，但不同于break cost，这笔费用是一个固定费用，大约在几百以内，但你也许能省下更多的利息开支。

 

4. 我的贷款快期了，但还没有申请新的利率，应该现在就固定上新利率？还是再等等，因为房贷利率还可能会再下调？

小宇个人认为，新西兰银行的房贷利率非常有可能再次下调。因为储备银行为了维持经济的稳定做出了许多努力，比如下调了OCR、购买国家债券来让银行的利息能维持在较低的水平，等等。接下来房贷利率很可能会呈现继续下降的趋势，但我们谁也无法预测到底何时发生，以及利率下降会有多快。

所以，如果你的房贷明天到期了，我们不建议你为了等待银行发布新的利率而采取浮动利息，毕竟没有人知道银行到底何时才能更新。如果一直浮动下去，由于浮动利息比固定利息要高，你因此会付很多利息，不值得这样做。

如果你的贷款距离到期还有一段时间，可以稍等等再固定，但是由于现在向银行申请新的利率需要好几个工作日，所以我们建议您，在贷款快要到期前，留出两周的时间来申请新的利率，这样才能保证新的利率能在贷款到期前申请到。

5. 2020新西兰房贷利率不断下调，我该把房贷固定多久呢？

由于目前一年的房贷利息是最低的，并且新西兰的房贷利息还可能会再下调，建议你考虑先固定一年，等到一年后，再重新固定更低的利息。

但是，当考虑把房贷固定多久时，不能只考虑哪个期限的贷款利率最低，还要结合自身情况来考虑还款的风险。如果你对未来的现金流有所担忧，又或是贷款数额较大，建议把贷款分开固定，让所有的贷款分散在不同的时期到期。

 

如果我已经固定上了新的房贷利率，但银行又下调了利息，我该怎么做？

对此，您大可不必过于担忧。利息固然重要，但如果你把还款设置对了，即使利息不是最低的，也可以为你省下很多利息钱，但还应注意合理的还款。

以下列举了两种极端的、真实的还款例子：

比如，我们有位客人还款还得太多，几乎把除了生活开支以外的其他收入全都还入房贷里了，这样做不仅会给自己太大的压力，还会影响下次贷款买房的能力。

相反的是，有些客人每月虽然有很多多余的钱，但他们只付最低的还款额，甚至只付利息。很明显，这样做没有合理用上自己的现金流，导致多付了很多利息，我们不提倡这样做。

6. 如果你已经固定上了更低的房贷利息 —— 该按照更低的利息来还款？还是保持之前的还款额不变？

新西兰房贷利率现已下调，如果你还按照原来的贷款期限来还，那么你每次的还款额相对于之前则有所减少，手上的现金流则更为充裕：一来可以有多余的钱用作储备资金，以备不时之需；二来可以用省下的钱去购买一些想买的必需品，而不用借钱去买了

你也可以选择保持之前的还款额不变，这样就能更快还完房贷，但是会没有了多余的钱，也可能会影响到再次买房贷款的能力。

小宇信贷可以根据你现有的情况和未来的计划，为你制定一个更加平衡的还款方式。非常欢迎您联系我们，我们会根据你的个人情况，为您量体裁衣，制定最适合你的贷款方案。

声明：本文中的内容仅供一般情况之用。任何信息，意见，观点和建议，没有考虑个人的特定财务状况或目标，因此，不构成个性化的财务建议。因此，我们建议您在采取任何行动之前向您的贷款顾问寻求建议。

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